摘要：在目前“銀根”“地根”雙向緊縮的政策調(diào)控的背景之下，資金鏈的管理狀況如何將成為考驗房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力因素之一，同時資金鏈的管理也將加速催化行業(yè)資源的分化與整合。本文就詳細分析了建筑項目資金鏈的事先事中和事后的風險控制方法。
　　關鍵字：建筑；項目；風險控制
　　
　　建筑項目資金需求量大、資金鏈脆弱，需要在項目前后進行風險控制。具有良好的資信能力和廣泛融資渠道的企業(yè)，將會在行業(yè)格局的重構過程中將占據(jù)更為有利的地位。我國房地產(chǎn)企業(yè)應該結合自己的實際情況，通過有效的探索途徑，積極拓展各種可能的融資渠道來幫助我們解決資金方面的困難。
　　一、建筑項目的事先風險預警
　　1、構建多元化資金來源渠道
　　一是積極發(fā)展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業(yè)匯票等結算方式。二是打造自身品牌，積極進入資本市場，以品牌作為前提優(yōu)勢條件，有計劃地發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營資金。三是通過并購或者合作開發(fā)項目等方式，逐步擴大市場份額，增強和壯大企業(yè)的影響力及在某個區(qū)域的話語權。四是隨著REITS等方式在國內(nèi)日漸成熟，海外私募的出現(xiàn)、ABS和MBS的推出，股權回購、可轉債、海外上市、租約變現(xiàn)等一系列創(chuàng)新融資方式令房地產(chǎn)企業(yè)的融資有了新元素，這對囿于債務融資的房地企業(yè)無疑是一個利好消息。房地產(chǎn)企業(yè)應充分了解并利用這些新的融資策略，募集企業(yè)進一步發(fā)展所需的巨額資金。
　　2、科學制定項目開發(fā)計劃、加強成本管理
　　節(jié)流亦是修煉企業(yè)內(nèi)功，增強企業(yè)自身免疫力的好辦法。第一，為了合理占用企業(yè)有限的資金，科學制定項目開發(fā)計劃是有必要的。在整個決策過程中，企業(yè)要從籌資規(guī)模、籌資成本、首期投入資金、在建時所需的常規(guī)資金以及預期收益等方面進行整體分析、測算，為決策者提供及時、可靠的信息。具體流程如下:（l）要制定成本預算目標。對項目建設中發(fā)生的前期可行性研究費用、規(guī)劃設計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入等都要進行整體預算。（2）要對成本費用進行正確的歸集和核算，正確計算開發(fā)項目中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等（3）要對成本進行深入的分析在核算的基礎上，對成本指標的完成情況進行考核，根據(jù)存在的問題找出改進成本管理的措施，不斷尋求降低成本的途徑。（4）要重視基礎數(shù)據(jù)的收集和整理。企業(yè)決策者要有計劃地培養(yǎng)內(nèi)部管理者和員工樹立成本意識，并注重成本相關數(shù)據(jù)的記錄、保存和傳遞，為企業(yè)準確地進行成本測算打好基礎。第二，成本管理方法。包括幾方面:合同管理、預算及資金管理、材料管理。其中，預算及資金管理是核心。（1）合同管理:公司所有重大經(jīng)濟活動的實施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務、預算、工程等各個職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就己經(jīng)有了一個很扎實的平臺。（2）工程預算及資金管理:參照工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務工作的重點。因為工程成本及其資金的支付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項所涉及的金額又相當巨大，故必須重點控制。
　　二、建筑項目的事中風險應急管理
　　第一，房地產(chǎn)商品進行流通時，房地產(chǎn)流動資金的周轉時間十分重要，它直接影響房地產(chǎn)資金全部循環(huán)過程。流動資金的周轉時間主要取決于房地產(chǎn)貨幣資金和商品資金在商品流通過程中變更的長短。一般來說，出售房屋流動資金的管理與一般商業(yè)流動資金相一致，可以采取以下的原則：
　　（1）縮短房屋待售時間，減少貨幣資金的積壓。
　　（2）加強房屋市場反饋功能，掌握房屋出售的最優(yōu)方式，制定最優(yōu)房屋流通計劃，及時按社會需要的數(shù)量和質(zhì)量組織房屋建設和出售。
　　（3）提高房屋出租的勞動效率和改善服務態(tài)度，減少結算環(huán)節(jié)和縮短結算過程，以減少在途中貨幣的積壓。
　　（4）盡可能減少物料用品、家具用具、待攤費用等非商品資金的占用等。所有這些，都有助于房屋流動資金周轉速度的變換。
　　第二，加強施工管理，縮短工期，加緊催收進度款
　　工期長短直接影響資金周轉和企業(yè)效益。我們一面加速結尾工程的結算資金回籠。一面抓緊新開項目投入，這樣使項目間的資金得以互為彌補，形成資金的良性循環(huán)。
　　第三，完善預算和合同管理制度
　　（1）合理控制工程造價，是符合開發(fā)建設過程中建設資金管理的首要環(huán)節(jié)。因而，我們特別重視工程預算的審查管理，節(jié)約建設資金。
　　（2）加強經(jīng)濟合同管理，控制工程費用支出。我們將工程合同進度款于竣工前控制在90％以內(nèi)，并堅持做到不簽訂合同不撥備料款和開工款，不按合同完成工程進度和質(zhì)量指標不撥進度款。由于實行嚴密的撥付款制度，提高了資金使用效率。
　　三、建筑項目的事后風險補救
　　（1）制定切實可行的營銷策略
　　房地產(chǎn)企業(yè)的營銷策略是資金運作過程中的重要環(huán)節(jié)。掌握房地產(chǎn)市場信息。正確運用銷售心理學和財務杠桿原理，制定營銷策略，利用預售手段，縮短銷售周期加快資金回收，不僅可提高企業(yè)經(jīng)濟效益，還可降低企業(yè)財務風險。
　　（2）房地產(chǎn)運營現(xiàn)金流使用策略
　　大型商業(yè)地產(chǎn)通常采用統(tǒng)一經(jīng)營、甚至統(tǒng)一收款的方式，因此開發(fā)商可以在項目運營期間掌控大量現(xiàn)金流。另外，商業(yè)地產(chǎn)運營商給廠商結賬的時間在一定程度上滯后，這就為商業(yè)地產(chǎn)運營商使用以上現(xiàn)金流留足了時間和空間。當然，只有商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)或零售商規(guī)模達到一定程度后，現(xiàn)金流的價值才能夠體現(xiàn)出來。
　　（3）房地產(chǎn)證券化策略
　　房地產(chǎn)證券化可以實現(xiàn)地產(chǎn)與資本市場的有效結合、互動，實現(xiàn)資金回流、資金鏈的良好運作。建筑項目政權化工具主要包括債券類、股票類、信托類三類。
　　（4）房地產(chǎn)抵押策略
　　在房地產(chǎn)運營期間，房地產(chǎn)抵押潛能巨大，不僅具有清償債務、房地產(chǎn)投資的功能，還可以轉化投資者的投資結構、實現(xiàn)投資保障等。因此房地產(chǎn)抵押可以有效推進開發(fā)商的資金循環(huán)，尤其是在項目良性運營的情況下，項目的價值及評估值都會逐漸提升，有效進行抵押運作將提高開發(fā)商整個資金鏈運作的活性。
　　（5）房地產(chǎn)租賃策略
　　商業(yè)地產(chǎn)租賃是商業(yè)地產(chǎn)項目運營期間主要的投資收益。對于主要以出租為經(jīng)營模式的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，能否最大化租金收益以及如何最大化租金收益是開發(fā)商所面對的主要問題。
　　（6）房地產(chǎn)保險策略
　　房地產(chǎn)保險是以房地產(chǎn)為標的，以經(jīng)濟合同方式建立的經(jīng)濟關系，對特定的災害事故造成的經(jīng)濟損失，提供資金保障的一種經(jīng)濟形式。房地產(chǎn)具有較大的風險，因此建筑項目的保險對于房地產(chǎn)運營商十分重要，從企業(yè)的長期發(fā)展來看，房地產(chǎn)保險對于控制項目的運營風險有良好的保障作用。
　　（7）房地產(chǎn)信托策略
　　房地產(chǎn)信托是指信托機構接受委托，經(jīng)營、管理或處理的財產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關財務的信托關系。相對于銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資資金可以使用的期限較長，較容易取得，能夠降低房地產(chǎn)公司的總體融資成本。房地產(chǎn)信托融資是美國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，目前美國大約有300家房地產(chǎn)信托機構，它們已為不動產(chǎn)投資募集了數(shù)十億美元的資本，使對長期資金有更多依賴的美國房地產(chǎn)業(yè)得到了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。但如果信托方式是信托貸款，信托貸款的利率會大大高于銀行。但在中國，由于國內(nèi)商業(yè)信用體系尚未有效建立，因此房地產(chǎn)信托還處在謹慎實踐階段，多數(shù)屬于政府性項目。但隨著商業(yè)信用制度的逐步建立，房地產(chǎn)信托必將蓬勃發(fā)展。
　　參考文獻：
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