摘要：在我國現(xiàn)有的住房保障制度中，廉租房制度是國家對住房困難的低收入家庭實(shí)施的一種社會救濟(jì)。實(shí)踐證明廉租房政策能夠在解決低收入者住房問題方面發(fā)揮重要作用，尤其在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，廉租房是解決低收入者住房問題的良好途徑。在進(jìn)一步推廣中，廉租房制度還應(yīng)進(jìn)一步完善操作管理，使其給更多需要解決住房問題的低收入者帶來福音。
　　關(guān)鍵詞：住房保障制度；低收入者；廉租房；贛州
　　1.前言
　　住房問題對世界任何一個國家來說都是一個重大的社會經(jīng)濟(jì)問題，世界各國政府無一例外都在不同程度上為中低收入階層解決住房問題提供幫助，同時并承擔(dān)重要的社會和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加速，人口與產(chǎn)業(yè)的不斷高度集聚，加之我國人口基數(shù)大的國情，對城市土地和住房需求量的巨大增加造成地價與房價的不斷持續(xù)上漲，出現(xiàn)大批中低收入家庭在購房過程中的支付困難現(xiàn)象。[1]盡管近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入水平得到了不斷提高；但是，城鎮(zhèn)居民住房條件貧富不均現(xiàn)象也隨之出現(xiàn)并日益凸現(xiàn)，城鎮(zhèn)低收入家庭無法依靠自身力量解決。因此，解決的弱勢群體住房問題是我過現(xiàn)階段住房保障制度一個亟待解決的問題。
　　2.我國廉租房制度及其現(xiàn)狀
　　2.1廉租房含義
　　廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑�向符合城�?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。廉租房制度是國家隊(duì)住房困難的低收入家庭實(shí)施的一種社會救助，是深化住房制度改革的一項(xiàng)重要措施，同時也是社會保障制度的一個重要組成部分。[2]
　　2.2廉租房制度的建立
　　1998年7月國務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，首次提出了最低收入家庭租賃由政府或者單位提供的廉租房。2004年3月1日起，實(shí)施建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局令第120號發(fā)布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》；2005年3月，建設(shè)部、國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)《城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法》，規(guī)定廉租住房租金要實(shí)行政府定價，租金調(diào)整必須向社會進(jìn)行公示等。2007年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難那的若干意見》進(jìn)一步明確了保障目標(biāo)、保障對象，保障形式和資金渠道。在過去的十多年實(shí)踐中，廉租房政策保障框架已建成，逐步覆蓋城鄉(xiāng)地區(qū)。
　　2.3我國廉租房現(xiàn)狀及特點(diǎn)
　　由于我國的廉租房制度建設(shè)起步晚，中央及各級地方政府對廉租住房制度還在不斷地探索與完善中。我國廉租房現(xiàn)狀主要有以下特點(diǎn)：
　　(1)現(xiàn)階段在我國是由各級政府承擔(dān)城鎮(zhèn)廉租住房制度的建設(shè)和進(jìn)行有效的行政管理工作。
　　(2)我國廉租房屬于非營利性質(zhì)，較商品房與經(jīng)濟(jì)適用房有著本質(zhì)的不同。由于它是為城鎮(zhèn)最低收入家庭解決住房問題的一種社會保障，其開發(fā)建設(shè)追求的主要是社會保障效益。政府在廉租房建設(shè)中往往不以盈利為目的。
　　(3)廉租房制度實(shí)施方式多樣化。由于我國幅員遼闊，各個區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平差異較大，各級地方政府都在結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，綜合分析該地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會因素來實(shí)施不同的廉租房制度。
　　2.4我國廉租房制度存在的問題
　　2.4.1廉租住房建設(shè)資金壓力較大
　　由于我國目前的經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展水平有限，地方政府的保障能力與社會實(shí)際需求之間還存在著巨大的差異。現(xiàn)階段財(cái)政是我國目前廉租房建設(shè)資金的主要來源，但是僅靠政府的財(cái)政實(shí)力無法提供足夠的資金用于廉租房補(bǔ)貼或建設(shè)。尤其是在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的滯后，面對需要配套資金較多的廉租房建設(shè)，資金缺口問題直接影響到廉租房建設(shè)與推廣的進(jìn)程。
　　2.4.2社會力量參與廉租房建設(shè)的獎勵機(jī)制不完善
　　由于廉租房的建設(shè)將導(dǎo)致政府土地出讓金收入的減少，相對無償劃撥土地的廉租住房建設(shè)，地方政府必然會更加傾向于商品房開發(fā)建設(shè)，這在一定程度上造成了對廉租住房建設(shè)的擠出效應(yīng)。另一方面，作為房地產(chǎn)發(fā)開企業(yè)從經(jīng)濟(jì)利益與自身承受能力出發(fā)都不愿意從事租金標(biāo)準(zhǔn)低、政府限價且租住對象經(jīng)濟(jì)收入低的開發(fā)項(xiàng)目。繁雜并且工作效率不高的的廉租房計(jì)劃審批、手續(xù)辦理以及相對滯后的政策執(zhí)行均造成建房成本和風(fēng)險的提升。
　　2.4.3廉租住房退出機(jī)制尚不健全
　　目前我國城市居民納入最低生活保障范圍的困難居民數(shù)量巨大，各地區(qū)僅憑現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)財(cái)力是無法滿足所有低保困難戶的住房要求的。盡管我們對廉租房申請者的條件給出了明確嚴(yán)格的要求，但現(xiàn)有的居民及家庭收入的信息來源還尚不充分。由于無法有效地動態(tài)跟蹤已建檔的居民的經(jīng)濟(jì)狀況，一些家庭收入得到改善的的居民在有能力利用其他途徑解決住房問題時依舊住著廉租房，造成廉租房資源一邊被浪費(fèi)，一邊需要獲得廉租房的困難居民無房可住的尷尬局面。
　　2.4.4集中建設(shè)廉租房的地區(qū)容易滋生社會問題
　　現(xiàn)階段大多數(shù)地區(qū)采取集中選址進(jìn)行廉租住房的建設(shè)，在較為偏遠(yuǎn)城區(qū)的廉租住房區(qū)相對于城市中心而言缺乏文化、教育、體育等公共服務(wù)配套設(shè)施和完善的社區(qū)物業(yè)管理體系。加之低收入者文化水平總體而言相對較低，集中安置他們可能造成新的“貧困小區(qū)”的現(xiàn)象，這不僅增加了治安管理的風(fēng)險與難度還不利于居住家庭及子女的心理健康，長期下去可能誘發(fā)更多的社會問題。
　　3.透視贛州中心城區(qū)廉租房體制實(shí)踐
　　3.1總體情況
　　贛州位于江西的南部，管轄1區(qū)2市15縣，總面積3.94萬平方千米，總?cè)丝?61.15萬人，其中市中心城區(qū)57.92萬人。在改革開放和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的今天，贛州仍屬于中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市。盡管如此贛州市于2004年9月起在江西省率先啟動了廉租住房的建設(shè)。從1996年中心城區(qū)實(shí)施第三步房改開始，贛州市便對租賃直管公房的困難救濟(jì)家庭實(shí)行租金減免政策。減免范圍由原來的“五保戶”、殘疾及撫恤對象、烈士及紅軍遺屬、離退休干部等社會救濟(jì)對象，擴(kuò)大到現(xiàn)在的包括低保戶、下崗職工等。政府通過自己的制度創(chuàng)新，管理部門通過認(rèn)真到位的工作，率先建立起了具有贛州特色的“廉租房”模式[3]。
　　3.2贛州中心城區(qū)廉租房制度特點(diǎn)
　　3.2.1資金與建設(shè)：政府為主，多單位合作
　　贛州地區(qū)人口多，經(jīng)濟(jì)底子薄，政府財(cái)政并不寬裕，市政府將廉租房作為一項(xiàng)重要的民生工程來抓，提出：廉租房建設(shè)實(shí)行政府主導(dǎo)，房管局實(shí)施，部門配合，統(tǒng)一規(guī)劃。廉租住房保障資金的來源包括：本級財(cái)政年度預(yù)算安排的廉租住房保障資金；住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后余額；中央和省預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央、省財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金；社會捐贈廉租保障資金及其他資金。
　　在工程建設(shè)上，戶型設(shè)計(jì)根據(jù)貧困家庭的實(shí)際情況，主要以55平米的小戶型為主，功能齊全。建設(shè)過程中所涉設(shè)計(jì)、土建、施工、監(jiān)理等項(xiàng)目，全部面向社會公開招標(biāo)，市招標(biāo)辦、監(jiān)察局以及房管局監(jiān)察室全程參與，優(yōu)選設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位，不僅降低了工程建設(shè)成本，又從源頭上預(yù)防腐敗。在財(cái)務(wù)管理上，該市制訂了嚴(yán)格的廉租住房建設(shè)財(cái)務(wù)管理制度，單獨(dú)設(shè)賬，專戶管理，封閉運(yùn)行，由財(cái)政按工程進(jìn)度核付工程款，切實(shí)保障廉租住房所需建設(shè)資金。
　　3.2.2為鼓勵廉租房政策出臺的優(yōu)惠政策
　　對于廉租房這樣一項(xiàng)非盈利為目的的房產(chǎn)開發(fā)模式，為了更大成都的服務(wù)人民吸引更多的開發(fā)商，贛州政府還制定了一系列的優(yōu)惠政策，包括：廉租房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥供地；工程報(bào)建費(fèi)用實(shí)行行政性規(guī)費(fèi)免繳、服務(wù)性收費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下限減半繳納。通過減免相關(guān)費(fèi)用來擴(kuò)大廉租房建設(shè)對開發(fā)商的吸引力。
　　3.2.3公平的分配制度與動態(tài)檔案管理
　　贛州市房管局就制定了“城區(qū)廉租住房分配搖號規(guī)則”，采取公開搖號的方式分配。堅(jiān)持公開分配的范圍和條件、公開分配的房源和戶型、公開分配受理的程序和過程的“三公”原則。
　　此外，對符合廉租房申請條件的家庭，實(shí)行審核、公示、登記、審批、搖號、配租；對沒有被搖號分配的家庭，實(shí)行輪候配租的辦法，直至解決為止。同時，按照“三級審核兩榜公示”的要求，嚴(yán)把廉租房對象準(zhǔn)入關(guān)。廉租房的分配工作由房管局、政府、民政、公安、監(jiān)察部門、各街道辦事處、社區(qū)居委會協(xié)同配合，在中心城區(qū)四個街道辦事處同時進(jìn)行廉租住房申請受理工作。推行人性化操作，將需要安排在一樓的殘疾人單列一組單獨(dú)搖號。房地產(chǎn)行政管理部門要定期對享受廉租住房保障家庭的經(jīng)濟(jì)收入、人口及住房狀況進(jìn)行復(fù)核，并根據(jù)復(fù)核結(jié)果對享受廉租住房保障的資格、方式、額度等進(jìn)行調(diào)整從而進(jìn)一步完善廉租住房準(zhǔn)入和退出機(jī)制。
　　3.2.4廉租房制度化人性化的管理
　　政府部門考慮到方便廉住房住戶生活就業(yè)和子女上學(xué)問題，選擇在中心城區(qū)交通較為便捷的區(qū)域建設(shè)廉租房小區(qū)。新建廉租房水、電、氣到位，不需要再度裝修即可如這個月使用，同時在小區(qū)內(nèi)哈設(shè)計(jì)了幼兒園、社區(qū)活動室、超市、物業(yè)服務(wù)和社區(qū)居委會等用房。在物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)后選擇最合適的物業(yè)管理者，同時廉租房小區(qū)還組建了一支全心全意為居住服務(wù)的居委會隊(duì)伍。駐地房管站、居委會、物業(yè)服務(wù)公司協(xié)作，制度化的管理，一起維護(hù)小區(qū)的管理和安寧。
　　社區(qū)隊(duì)伍成員還通過掛牌上崗、便民服務(wù)卡、限時辦結(jié)制、服務(wù)承諾制等一系列人性化管理舉措的推出，加強(qiáng)了廉租住戶和管理機(jī)構(gòu)之間的信任和溝通。隨著社區(qū)社會工作志愿者服務(wù)協(xié)會、健康醫(yī)療服務(wù)站、扶貧幫困服務(wù)站、社區(qū)文化服務(wù)站等機(jī)構(gòu)的建立健全，使得廉租房小區(qū)內(nèi)居民文化生活貧乏、“就業(yè)難”、“看病難”、“維權(quán)難”等一系列問題逐步得到解決。
　　4.我國廉租房建設(shè)的思考與建議
　　對于政府為滿足廣大低收入者的住房需求，廉租房住房保障體系的推出非常令人稱道，體現(xiàn)了政府關(guān)心弱勢群體，切實(shí)解決百姓實(shí)際問題，建設(shè)社會和諧穩(wěn)定發(fā)展的堅(jiān)定決心，增強(qiáng)人們對安居樂業(yè)的期望[4]。然而，目前我國保障性住房廉租房等實(shí)施過程中也表現(xiàn)出棄租、腐敗、國有資產(chǎn)流失等問題，表明現(xiàn)行的住房保障制度還需要進(jìn)一步調(diào)整。
　　廉租房作為我國現(xiàn)有住房保障體系的一個重要組成部分，為了進(jìn)一步推廣廉租房，結(jié)合中部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)贛州的成功經(jīng)驗(yàn)，在當(dāng)下的工作中對廉租房制度的思考得到幾點(diǎn)建議：
　　（1）完善現(xiàn)有保障性住房體系的建設(shè)，各個部門各行其能
　　首先應(yīng)對政府在保障性住房體系中的地位進(jìn)行準(zhǔn)確定位，明確職責(zé)范圍；其次，相應(yīng)的各級地方組織機(jī)構(gòu)，在政府監(jiān)管下加強(qiáng)各部門合作，提高現(xiàn)有的辦事效率。再次，將廉租住房規(guī)劃與城市規(guī)劃和其他社會保障工作結(jié)合起來，制定符合本區(qū)經(jīng)濟(jì)社會實(shí)際情況的保障體系。同時還應(yīng)當(dāng)不斷完善政策法規(guī)，從制度上確保廉租房實(shí)施過程中的公正、公平、公開。
　　（2）積極引導(dǎo)社會機(jī)構(gòu)和開發(fā)商參與到廉租房建設(shè)中來
　　由于政府開發(fā)建設(shè)廉租房更大程度上是為了解決民生的實(shí)際問題而不是為了取得經(jīng)濟(jì)效益，民生工程的最直接效果便是帶來巨大的社會收益。因而政府可以由此來吸引社會機(jī)構(gòu)與開發(fā)商，他們提供的巨大資金可以緩解政府對廉租房建設(shè)巨大的資金壓力，加速廉租房建設(shè)的進(jìn)程；同時由此帶來的巨大社會效應(yīng)必將對企業(yè)開發(fā)商今后發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。積極調(diào)動社會力量參與到廉租房建設(shè)是一個政府、開發(fā)企業(yè)與機(jī)構(gòu)雙贏的選擇。
　　（3）廉租住房居民動態(tài)管理，建立信用檔案，完善現(xiàn)有的退出機(jī)制
　　由于各地的經(jīng)濟(jì)差異有所不同，在統(tǒng)計(jì)與調(diào)查工作中，就必須準(zhǔn)確掌握低收入住房困難的家庭情況并對其進(jìn)行動態(tài)跟蹤管理，可以聯(lián)合社區(qū)、街道、民政等部門對廉租房住戶進(jìn)行審查，而對于那些不再滿足廉租房保障條件的家庭相應(yīng)的給予過渡期。政府可以在過渡期內(nèi)提供一定的資金補(bǔ)貼，將不再滿足享受廉租房條件的住戶逐漸退出廉住房機(jī)制。另一方面，通過建立信用檔案，動態(tài)跟蹤享受廉租房保障的個人情況。進(jìn)一步發(fā)揮公眾的監(jiān)督作用。
　　（4）注重滿足廉租住房居民精神文化與心理需求
　　由于廉租住房居民他們的身份較為特殊，對于這樣一個需要更多政府救濟(jì)、社會關(guān)懷的人群。我們幫助其解決生存的同時還還不能忽視其精神層面的需求。一方面，力保孤、老、病、殘等弱勢群老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)、貧有所濟(jì)，可保證社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的長期可持續(xù)發(fā)展；另一方面，通過開展社區(qū)內(nèi)的文化活動，社區(qū)間的合作、交流可以讓廉租小區(qū)住戶獲得更豐富的社會人際交往圈，這不僅能夠滿足他們社交的需求同時也能有利于消除低收入者的自卑感。同時，通過青年志愿者、民營企業(yè)等社會力量，利用科普知識教育、義務(wù)專業(yè)技能培訓(xùn)提高廉租房住戶文化水平和專業(yè)技能，為其再就業(yè)創(chuàng)造機(jī)會。
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