隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展日趨活躍,農(nóng)業(yè)人口的流動、集體土地的流轉(zhuǎn)以及農(nóng)村房屋的交易等問題的頻繁發(fā)生,迫切需要加強(qiáng)農(nóng)村集體土地的地籍管理,尤其是宅基地的地籍管理。本文結(jié)合本地農(nóng)村集體土地宅登記的基本情況和在具體工作中遇到的實際問題，從農(nóng)村集體土地宅基地登記發(fā)證存在的問題、農(nóng)村宅基地登記發(fā)證的要求、農(nóng)村宅基地管理的探討等幾方面對農(nóng)村集體土地宅基地登記工作進(jìn)行了分析并提出了個人意見。

　　《中國土地》在辦刊指導(dǎo)思想上和定位上，重點抓好當(dāng)前土地管理中的熱點、難點問題的策劃、報道。加大基層報道面，服務(wù)基層、服務(wù)讀者，拉近讀者與編者的距離，增強(qiáng)編讀互動。實行開門辦刊，讓基層的讀者、作者參與進(jìn)來，及時把基層的實踐與創(chuàng)新反映出來、報道出來。在刊物出版時間上要更加快捷，提高時效性。在欄目設(shè)置上，對現(xiàn)有欄目進(jìn)行整合，優(yōu)勝劣汰，在保持現(xiàn)有名牌欄目外，增加密切聯(lián)系實際的欄目。經(jīng)營好深度閱讀、土地利用規(guī)劃、兩整治一改革、土地登記、土地整治、法律探討、節(jié)約集約用地、工作研究、宅基地管理、土地評估、土地市場、調(diào)查報告、政策解讀等讀者喜愛的欄目。

　　一、農(nóng)村宅基地登記發(fā)證存在的問題

　　從實施的情況看,在一些環(huán)節(jié)上少數(shù)土地登記人員對該項政策與技術(shù)要求還有認(rèn)識不到位的地方,如對宅基地的宗地圖的要求,宅基地登記面積的認(rèn)定,超面積的處理,各類表格調(diào)查、審核意見的填寫,公告的安排以及未形成標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一登記發(fā)證。

　　農(nóng)村宅基地由于形成階段的政策和規(guī)定不同,管理主體的變更,管理手段的落后,而確權(quán)登記時卻要面對多年來歷史遺留問題，據(jù)了解就我地區(qū)情況，原農(nóng)村宅基地基本沒有進(jìn)行土地登記，更談不上標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)點。農(nóng)民建設(shè)宅基地時的批準(zhǔn)面積(房照面積)不符合村委會上報的宅基地面積,或當(dāng)事人申請的宅基地與實際批準(zhǔn)的宅基地的面積(房照面積)有誤差,造成實際核實的占地與村民手中的房照面積或者審批手續(xù)面積不一致。宅基地的登記發(fā)證必須有明確的可操作性的規(guī)范程序,否則將會帶來嚴(yán)重的后果。

　　二、農(nóng)村宅基地登記發(fā)證的要求

　　1.宅基地宗地圖的要求

　　宅基地宗地圖上的地物、界址點(線)及與地物的關(guān)系等,均應(yīng)與地籍圖相一致;宗地圖與地籍調(diào)查表界址點位置、編號應(yīng)相一致,界址線與地物關(guān)系的表示應(yīng)與地籍調(diào)查表的界址說明相一致,界址邊長數(shù)據(jù)相一致;界址點(線)與地物的關(guān)系及地物間的關(guān)系,同實地一致。

　　2.宅基地面積的認(rèn)定

　　由于我國目前農(nóng)村宅基地政策在不同的階段、不同的地區(qū)各有不同,必須依據(jù)各地不同時期的宅基地政策的變化情況,公平、公開和實事求是地確定宅基地面積。對實際使用的宅基地宗地中允許登記的面積,參考原始材料在相應(yīng)時間段的規(guī)定限額面積內(nèi)認(rèn)定。如;可以將年限分成幾個時間段，每一個時間段按相應(yīng)階段的政策規(guī)定限定宅基地面積。原使用的宅基地凡經(jīng)擴(kuò)建、翻建、拆遷過的,應(yīng)按擴(kuò)建、翻建、拆遷的時間認(rèn)定限額面積的時間段。

　　農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作結(jié)合各地農(nóng)村的具體情況,體現(xiàn)以圖管地和以證管地的思想,強(qiáng)調(diào)操作上的規(guī)范化,程序上的合法化,要重視地籍調(diào)查和登記工作的質(zhì)量。尤其對宅基地超面積的處理,要能體現(xiàn)不同時期政策變化的實際,解決好歷史遺留問題。

　　三、農(nóng)村宅基地管理的探討

　　農(nóng)村集體土地宅基地的確權(quán)登記,必須符合城鄉(xiāng)一體化土地管理的發(fā)展趨勢,以節(jié)約土地、優(yōu)化資源配置為目的,實現(xiàn)土地資源的有償使用和土地管理信息化。從我市農(nóng)村集體土地的具體情況看，做好農(nóng)村集體土地登記及宅基地發(fā)證登記工作迫切需要進(jìn)一步做好以下幾項工作:

　　1. 開展農(nóng)村宅基地登記的公告制度。按照《土地登記規(guī)則》規(guī)定，是為避免今后產(chǎn)生不必要矛盾的措施，必須開展 以組或村為單位的初始土地登記公告。公告內(nèi)容包括：(1)按村莊列出每宗地的基本情況,即地籍號、使用者、宗地面積、批準(zhǔn)面積(包括批準(zhǔn)文件類型、使用年代、變化過程)、可認(rèn)定面積、超標(biāo)面積、可補(bǔ)辦面積等。(2)對需補(bǔ)充手續(xù)的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地辦通知使用者辦理補(bǔ)充手續(xù)。(3)依據(jù)上述兩項材料,初步確定每一宗地登記發(fā)證面積,實施公告。(4)公告無異議的，可實施初審意見的填寫、審核、批準(zhǔn)、注冊登記、發(fā)證。

　　2、如何處理不同歷史階段的宅基地面積超標(biāo)問題。農(nóng)村集體土地確權(quán)登記不僅要實事求是,體現(xiàn)不同時期的地區(qū)政策變化,還要兼顧土地管理的未來要求。完善農(nóng)村土地地籍管理工作程序,明晰農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán),使土地管理部門管理起來有據(jù)可依。

　　如何處理不同歷史階段的宅基地面積超標(biāo)問題,是此項工作的難點,大多數(shù)城市迄今尚無嚴(yán)格的具體處理規(guī)定。有少數(shù)地區(qū)嘗試用超面積收費遞增的辦法遏制宅基地超標(biāo)的行為;也有一些地區(qū)要求宅基地超標(biāo)部分可在村委會內(nèi)部上繳、村委會收回并給予一定補(bǔ)償?shù)奶幚磙k法。但就我們目前掌握的實際情況，按照當(dāng)?shù)卮逦瘯�的�?jīng)濟(jì)實力及農(nóng)民的實際經(jīng)濟(jì)情況看，超面積宅基地收費是否可行，還需要進(jìn)一步探討，聽取農(nóng)民及村委會意見。在實際操作過程中，要首先制定具體的實施方案，實行農(nóng)村宅基地登記聽證制度，要對于宅基地超面積的現(xiàn)象等一系列歷史遺留問題作出正確處理,規(guī)范農(nóng)村宅基地的使用,只有明確農(nóng)村集體土地及宅基地確權(quán)的合法性,才能有效遏制多占土地的行為，才能夠使得農(nóng)村集體土地宅基地登記發(fā)證工作順利開展。

　　3. 宅基地登記界限的確定。核發(fā)土地使用證時對宅基地四至界限做明確的標(biāo)注，同時也要考慮相互鄰居的通行，減少村民宅基地的糾紛。

　　4. 加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的房屋建設(shè)規(guī)劃,科學(xué)指導(dǎo)農(nóng)村的房屋建設(shè)。現(xiàn)代的科學(xué)技術(shù)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)具備和需要運用各種科學(xué)方法進(jìn)行農(nóng)房建設(shè)的規(guī)劃, 對房屋層高、布局和生態(tài)環(huán)境等方面進(jìn)行更科學(xué)更合理的規(guī)劃管理,為土地集約化利用創(chuàng)造條件。　　隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展日趨活躍,農(nóng)業(yè)人口的流動、集體土地的流轉(zhuǎn)以及農(nóng)村房屋的交易等問題的頻繁發(fā)生,迫切需要加強(qiáng)農(nóng)村集體土地的地籍管理,尤其是宅基地的地籍管理。本文結(jié)合本地農(nóng)村集體土地宅登記的基本情況和在具體工作中遇到的實際問題，從農(nóng)村集體土地宅基地登記發(fā)證存在的問題、農(nóng)村宅基地登記發(fā)證的要求、農(nóng)村宅基地管理的探討等幾方面對農(nóng)村集體土地宅基地登記工作進(jìn)行了分析并提出了個人意見。

　　一、農(nóng)村宅基地登記發(fā)證存在的問題

　　從實施的情況看,在一些環(huán)節(jié)上少數(shù)土地登記人員對該項政策與技術(shù)要求還有認(rèn)識不到位的地方,如對宅基地的宗地圖的要求,宅基地登記面積的認(rèn)定,超面積的處理,各類表格調(diào)查、審核意見的填寫,公告的安排以及未形成標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一登記發(fā)證。

　　農(nóng)村宅基地由于形成階段的政策和規(guī)定不同,管理主體的變更,管理手段的落后,而確權(quán)登記時卻要面對多年來歷史遺留問題，據(jù)了解就我地區(qū)情況，原農(nóng)村宅基地基本沒有進(jìn)行土地登記，更談不上標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)點。農(nóng)民建設(shè)宅基地時的批準(zhǔn)面積(房照面積)不符合村委會上報的宅基地面積,或當(dāng)事人申請的宅基地與實際批準(zhǔn)的宅基地的面積(房照面積)有誤差,造成實際核實的占地與村民手中的房照面積或者審批手續(xù)面積不一致。宅基地的登記發(fā)證必須有明確的可操作性的規(guī)范程序,否則將會帶來嚴(yán)重的后果。

　　二、農(nóng)村宅基地登記發(fā)證的要求

　　1.宅基地宗地圖的要求

　　宅基地宗地圖上的地物、界址點(線)及與地物的關(guān)系等,均應(yīng)與地籍圖相一致;宗地圖與地籍調(diào)查表界址點位置、編號應(yīng)相一致,界址線與地物關(guān)系的表示應(yīng)與地籍調(diào)查表的界址說明相一致,界址邊長數(shù)據(jù)相一致;界址點(線)與地物的關(guān)系及地物間的關(guān)系,同實地一致。

　　2.宅基地面積的認(rèn)定

　　由于我國目前農(nóng)村宅基地政策在不同的階段、不同的地區(qū)各有不同,必須依據(jù)各地不同時期的宅基地政策的變化情況,公平、公開和實事求是地確定宅基地面積。對實際使用的宅基地宗地中允許登記的面積,參考原始材料在相應(yīng)時間段的規(guī)定限額面積內(nèi)認(rèn)定。如;可以將年限分成幾個時間段，每一個時間段按相應(yīng)階段的政策規(guī)定限定宅基地面積。原使用的宅基地凡經(jīng)擴(kuò)建、翻建、拆遷過的,應(yīng)按擴(kuò)建、翻建、拆遷的時間認(rèn)定限額面積的時間段。

　　農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作結(jié)合各地農(nóng)村的具體情況,體現(xiàn)以圖管地和以證管地的思想,強(qiáng)調(diào)操作上的規(guī)范化,程序上的合法化,要重視地籍調(diào)查和登記工作的質(zhì)量。尤其對宅基地超面積的處理,要能體現(xiàn)不同時期政策變化的實際,解決好歷史遺留問題。

　　三、農(nóng)村宅基地管理的探討

　　農(nóng)村集體土地宅基地的確權(quán)登記,必須符合城鄉(xiāng)一體化土地管理的發(fā)展趨勢,以節(jié)約土地、優(yōu)化資源配置為目的,實現(xiàn)土地資源的有償使用和土地管理信息化。從我市農(nóng)村集體土地的具體情況看，做好農(nóng)村集體土地登記及宅基地發(fā)證登記工作迫切需要進(jìn)一步做好以下幾項工作:

　　1. 開展農(nóng)村宅基地登記的公告制度。按照《土地登記規(guī)則》規(guī)定，是為避免今后產(chǎn)生不必要矛盾的措施，必須開展 以組或村為單位的初始土地登記公告。公告內(nèi)容包括：(1)按村莊列出每宗地的基本情況,即地籍號、使用者、宗地面積、批準(zhǔn)面積(包括批準(zhǔn)文件類型、使用年代、變化過程)、可認(rèn)定面積、超標(biāo)面積、可補(bǔ)辦面積等。(2)對需補(bǔ)充手續(xù)的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地辦通知使用者辦理補(bǔ)充手續(xù)。(3)依據(jù)上述兩項材料,初步確定每一宗地登記發(fā)證面積,實施公告。(4)公告無異議的，可實施初審意見的填寫、審核、批準(zhǔn)、注冊登記、發(fā)證。

　　2、如何處理不同歷史階段的宅基地面積超標(biāo)問題。農(nóng)村集體土地確權(quán)登記不僅要實事求是,體現(xiàn)不同時期的地區(qū)政策變化,還要兼顧土地管理的未來要求。完善農(nóng)村土地地籍管理工作程序,明晰農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán),使土地管理部門管理起來有據(jù)可依。

　　如何處理不同歷史階段的宅基地面積超標(biāo)問題,是此項工作的難點,大多數(shù)城市迄今尚無嚴(yán)格的具體處理規(guī)定。有少數(shù)地區(qū)嘗試用超面積收費遞增的辦法遏制宅基地超標(biāo)的行為;也有一些地區(qū)要求宅基地超標(biāo)部分可在村委會內(nèi)部上繳、村委會收回并給予一定補(bǔ)償?shù)奶幚磙k法。但就我們目前掌握的實際情況，按照當(dāng)?shù)卮逦瘯�的�?jīng)濟(jì)實力及農(nóng)民的實際經(jīng)濟(jì)情況看，超面積宅基地收費是否可行，還需要進(jìn)一步探討，聽取農(nóng)民及村委會意見。在實際操作過程中，要首先制定具體的實施方案，實行農(nóng)村宅基地登記聽證制度，要對于宅基地超面積的現(xiàn)象等一系列歷史遺留問題作出正確處理,規(guī)范農(nóng)村宅基地的使用,只有明確農(nóng)村集體土地及宅基地確權(quán)的合法性,才能有效遏制多占土地的行為，才能夠使得農(nóng)村集體土地宅基地登記發(fā)證工作順利開展。

　　3. 宅基地登記界限的確定。核發(fā)土地使用證時對宅基地四至界限做明確的標(biāo)注，同時也要考慮相互鄰居的通行，減少村民宅基地的糾紛。

　　4. 加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的房屋建設(shè)規(guī)劃,科學(xué)指導(dǎo)農(nóng)村的房屋建設(shè)。現(xiàn)代的科學(xué)技術(shù)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)具備和需要運用各種科學(xué)方法進(jìn)行農(nóng)房建設(shè)的規(guī)劃, 對房屋層高、布局和生態(tài)環(huán)境等方面進(jìn)行更科學(xué)更合理的規(guī)劃管理,為土地集約化利用創(chuàng)造條件。