摘　要：房產(chǎn)交易是一種極具專(zhuān)業(yè)性的交易，但購(gòu)房時(shí)絕大多數(shù)的人都不是房產(chǎn)交易的專(zhuān)業(yè)人士，尤其是在二手房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方都是非專(zhuān)業(yè)人士，在交易中存在的一些危險(xiǎn)性信息，一旦發(fā)生糾紛就很有可能導(dǎo)致自身權(quán)益受到傷害，本文即以二手房交易為例研究房產(chǎn)交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)以及防范措施，以期能為相關(guān)人員提供參考借鑒之處。

　　關(guān)鍵詞：論文,房產(chǎn)交易,購(gòu)房合同,防范策略

　　隨著社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了快速的發(fā)展，同時(shí)市場(chǎng)交易的形式逐漸向著多元化發(fā)展，法律關(guān)系也是變得更加復(fù)雜化。房產(chǎn)交易的形式、種類(lèi)有很多，不同的交易需要具備的條件、遵守的程序及所需相關(guān)手續(xù)也有所不同，交易較為復(fù)雜。我國(guó)的房產(chǎn)交易主要有商品房和二手房?jī)深?lèi)，其中由于二手房交易權(quán)屬的多樣性及交易方多為個(gè)人之間等因素的影響，使得二手房交易比新商品房交易更為復(fù)雜，其法律風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性也更大，本文即主要以二手房交易為主對(duì)房產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

　　1、夫妻房產(chǎn)共有糾紛

　　在處理這類(lèi)法律問(wèn)題中需要遵循兩個(gè)原則，如果房產(chǎn)是夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)，一方在出賣(mài)房屋時(shí)若是沒(méi)有經(jīng)過(guò)另一方的同意，所簽訂的買(mǎi)房合同就是無(wú)效的。如果房產(chǎn)僅僅登記在夫妻一方名義下，沒(méi)有經(jīng)過(guò)另外一方同意而簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，若果第三方不是惡意獲得不動(dòng)產(chǎn)，所簽訂的合同就是有效的。

　　依照我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有人有權(quán)利追回?zé)o處分權(quán)人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同。在法律中還規(guī)定除了，如果受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)屬于善意，價(jià)格合理，同時(shí)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中依照法律程序簽訂了相關(guān)意見(jiàn)書(shū)，受讓人有權(quán)獲得不動(dòng)產(chǎn)。在此條令中明確指出了即使夫妻雙方在不經(jīng)另外一方甲同意下將夫妻共有房產(chǎn)賣(mài)給第三方，只要第三方是善意購(gòu)買(mǎi)該房屋，那么所簽訂的合同就是有效的。依照我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示公信原則，法律上認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人是指登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，購(gòu)買(mǎi)方在登記處的信賴下完成了房屋交易，因此購(gòu)買(mǎi)方就認(rèn)為甲是該房屋的權(quán)利人，如果在簽訂協(xié)議前，購(gòu)買(mǎi)方并沒(méi)有查詢甲方是否結(jié)婚，此時(shí)如果在法律上認(rèn)定所簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效顯然對(duì)購(gòu)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)不公平。如果購(gòu)買(mǎi)方在明知房產(chǎn)屬于夫妻雙方共有的情況，也是到簽訂購(gòu)房合同可能會(huì)損害到乙方的權(quán)利下，此時(shí)簽訂的購(gòu)房合同就認(rèn)為是無(wú)效的。因此在購(gòu)房期間為避免發(fā)生不必要的糾紛，需要提前調(diào)查房主的婚姻關(guān)系，若是發(fā)現(xiàn)賣(mài)方已婚，可以要求簽訂夫妻雙方同意書(shū)。

　　2、為減稅而簽訂的“陰陽(yáng)合同”糾紛

　　在房產(chǎn)交易中，部分購(gòu)買(mǎi)當(dāng)事人為了少繳納順款，往往會(huì)說(shuō)服另一方當(dāng)事人降低在交房產(chǎn)交易中心備案的合同中約定的房?jī)r(jià)，同時(shí)雙方已正常市場(chǎng)價(jià)格另行簽訂合同，這是簽訂的合同視具體情況看作為無(wú)效或者部分無(wú)效。

　　在我國(guó)的《合同法》中規(guī)定除，針對(duì)惡意串通造成國(guó)家或者是第三人利益受損的合同視作無(wú)效，也規(guī)定除，無(wú)效的合同沒(méi)有法律約束力，合同部分無(wú)效，不影響其他部分的有效。在現(xiàn)實(shí)中的司法實(shí)踐中，針對(duì)雙方所簽訂的陰陽(yáng)合同，認(rèn)為是部分無(wú)效合同，所簽訂的價(jià)格無(wú)效，但是其他條款有效。買(mǎi)賣(mài)雙方所簽訂的合同是買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)，目的不是躲避稅收，因此在合同中簽訂的有關(guān)逃避?chē)?guó)家稅收的內(nèi)容是無(wú)效的，在法院中不會(huì)得到支持。在進(jìn)行購(gòu)房中，建議以實(shí)際房產(chǎn)交易交割蘭簽訂合同，避免后期引起的糾紛。

　　3、貸款導(dǎo)致的過(guò)戶糾紛

　　在房屋購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中，需要大量資金，針對(duì)資金不足的情況會(huì)選擇貸款的方式購(gòu)買(mǎi)房屋，在購(gòu)房中可能出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)方未通過(guò)銀行貸款審核，而導(dǎo)致賣(mài)方不愿意過(guò)戶的情況，這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到，針對(duì)這種情況需要根據(jù)簽訂的合同來(lái)做出正確的選擇。在合同中一般存在三種約定方式，若果銀行貸款未獲取，在過(guò)戶當(dāng)日以現(xiàn)金補(bǔ)足;單款沒(méi)有得到審批，任意一方有權(quán)解除合同，需要指出的是，這個(gè)條約對(duì)于購(gòu)房方來(lái)說(shuō)比較有利，不會(huì)損害到購(gòu)買(mǎi)方的權(quán)益，還有一種情況就是沒(méi)有作出約定，這是需要根據(jù)合同的其他條款來(lái)確定雙方的責(zé)任。

　　針對(duì)在購(gòu)房中出現(xiàn)的這種情況，建議購(gòu)買(mǎi)方密切關(guān)注貸款的進(jìn)程，并注意簽訂合同中的相關(guān)事項(xiàng)，若是沒(méi)有可以做出明確的規(guī)定，在買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂中最好增加賣(mài)方有責(zé)任幫助購(gòu)買(mǎi)方獲得貸款。

　　4、房屋帶租約出售糾紛

　　二手房市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要組成部分，從國(guó)內(nèi)現(xiàn)實(shí)情況來(lái)過(guò)，大量的二手房在出讓前處于租賃狀態(tài)，這就使得二手房交易與商品房交易相比，多出了買(mǎi)賣(mài)雙方與承租人的關(guān)系，賣(mài)方在未經(jīng)租客同意情況下而簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的，這個(gè)情況在現(xiàn)實(shí)中存在很多。在我國(guó)的《合同法》中規(guī)定除，針對(duì)房主在租賃期間所簽訂的賣(mài)房合同，需要在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，而且承租人擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，若是沒(méi)有通知租客，所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同視作有效，在法律中做出了詳細(xì)的解釋?zhuān)�如果房主在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同中損害到了承租人的利益，承租人有權(quán)獲得賠償。因此，在二手房交易中，賣(mài)方必須以書(shū)面形式在房屋出出售前告知承租人，所告知的內(nèi)容包括成交價(jià)格、付款時(shí)間、方式、交房時(shí)間等主要的交易條件，由承租方簽字確認(rèn)后，方可出售房屋;在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同中，可要求承租人出具書(shū)面意見(jiàn)，或是將其作為合同的一方，在保證承租人放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況下，方可簽訂房屋合同，以避免后期的糾紛。同時(shí)買(mǎi)方也應(yīng)謹(jǐn)慎從事，需詳細(xì)了解承租人租期、租金等租約的具體情況，判斷租期是否會(huì)影響房屋交付、裝修、租金是否合理等，并對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行核實(shí)，確保賣(mài)方盡到通知義務(wù)、承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后，再簽訂合同。

　　5、定金支付后一方違約糾紛

　　在我國(guó)的《合同法》中規(guī)定除，當(dāng)事人可以采用現(xiàn)金來(lái)作為擔(dān)保，在債務(wù)人履行債務(wù)后，可以收回現(xiàn)金，若是付定金的一方?jīng)]有履行自己的責(zé)任，那么所支付的定金是沒(méi)有權(quán)利收回的，如果違約方是另外一方，就需要以雙倍的定金返還給付給付定金的一方。

　　雖然在《合同法》中有著非常明確的規(guī)定，但是在實(shí)際生活中，還存在賣(mài)方支付定金，但那時(shí)沒(méi)有簽訂訂房產(chǎn)居間協(xié)議的情況，無(wú)論是在房屋面積、價(jià)格，還是在是支付形式上都沒(méi)有做出約定，在這種情況下一方出現(xiàn)違約情況，從法律上就很難認(rèn)證出誰(shuí)是違約方。因此購(gòu)買(mǎi)方在支付定金中，需要簽訂合同，在合同中還需要明確標(biāo)識(shí)房屋信息，避免后期的引起的法律糾紛。此外，需要注意的是，在支付定金的合同條款中有時(shí)會(huì)出現(xiàn)使用“訂金”的不規(guī)范現(xiàn)象，但法律上并沒(méi)有“訂金”的概念，因此起草合同時(shí)需注意這一點(diǎn)，以保證合同的有效性。

　　除了以上幾種法律糾紛之外，還存在賣(mài)方在出售房屋時(shí)沒(méi)有房產(chǎn)證的情況，依照我國(guó)法律規(guī)定，針對(duì)沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋是禁止轉(zhuǎn)讓的，也規(guī)定出了商品房的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，賣(mài)方雖然沒(méi)有獲得房產(chǎn)證，但是有權(quán)利處置房屋，因此所簽訂的合同是有效的，法院在進(jìn)行判決時(shí)是很難講合同判為無(wú)效。建立購(gòu)買(mǎi)方在簽訂合同之前要求賣(mài)方出示房產(chǎn)證明，避免后期引起的糾紛。

　　結(jié)束語(yǔ)：

　　購(gòu)房對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)是頭等大事，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)可以使用瘋狂進(jìn)行表示，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，在房產(chǎn)交易中可能存在各種各樣的情況，本文主要以二手房交易中存在的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)為例，論述房產(chǎn)交易中常出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)以及防范措施，除了本文所論述的房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)之外，還有其他的風(fēng)險(xiǎn)需要謹(jǐn)慎對(duì)待，在簽訂房產(chǎn)合同中，建議買(mǎi)賣(mài)雙方請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師參與合同的簽訂，避免糾紛的發(fā)生。

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