摘要：隨著人們生活水平的提高，對(duì)“住”的要求也越來越高，傳統(tǒng)住宅工程質(zhì)量驗(yàn)收模式已滿足不了人們?nèi)找嬖鲩L的需求。建筑業(yè)深化改革之后，推出了住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的方案，很好地降低了用戶的質(zhì)量投訴問題，提高了工程質(zhì)量管理水平，影響深遠(yuǎn)。本文從住宅分戶驗(yàn)收方案的內(nèi)容特點(diǎn)和實(shí)施方法入手，提出一些做好分戶驗(yàn)收的基礎(chǔ)性建議。
　　關(guān)鍵詞：分戶驗(yàn)收，住宅工程，質(zhì)量驗(yàn)收
　　一、分戶驗(yàn)收方案分析
　　近年來住房制度發(fā)生了重大變革，住宅逐步走上了商品化的道路。住宅質(zhì)量問題一直是廣大群眾切實(shí)關(guān)心的一些重要問題，一旦出現(xiàn)住房質(zhì)量問題，其后果就不堪設(shè)想，保證住宅工程質(zhì)量以及驗(yàn)收的真實(shí)性、有效性就顯得尤為重要。
　　以下將從分戶驗(yàn)收的定義及特點(diǎn)以及分戶驗(yàn)收方案的優(yōu)勢(shì)幾個(gè)方面對(duì)分戶驗(yàn)收方案作詳細(xì)的介紹和說明。
　　1.分戶驗(yàn)收方案的定義及特點(diǎn)
　　分戶驗(yàn)收，即指住宅工程按國家規(guī)范要求竣工后，由建設(shè)單位組織，建設(shè)施工和監(jiān)理單位專業(yè)技術(shù)人員，分戶分門對(duì)室內(nèi)和公共部分進(jìn)行功能質(zhì)量和觀感質(zhì)量驗(yàn)收，同時(shí)填寫質(zhì)量驗(yàn)收記錄，并各自簽章。
　　分戶驗(yàn)收的時(shí)間介于建設(shè)單位提交竣工報(bào)告與單位竣工驗(yàn)收之間，盡量將出現(xiàn)的質(zhì)量問題控制在竣工驗(yàn)收之前。分戶驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收是不同的兩個(gè)概念，也處在不同的階段。首先，分戶驗(yàn)收主要針對(duì)的是住房工程，而竣工驗(yàn)收是面向所有建設(shè)的工程；其次，分戶驗(yàn)收是逐戶逐門全數(shù)檢查，而竣工驗(yàn)收采取的是抽樣檢查；最后，竣工驗(yàn)收還對(duì)分戶驗(yàn)收的結(jié)果進(jìn)行復(fù)查。鑒于二者的檢查主體不盡相同，因此不能混淆二者的概念。
　　2.分戶驗(yàn)收方案的優(yōu)勢(shì)
　　在推行分戶驗(yàn)收之前，我國住宅工程質(zhì)量驗(yàn)收主要采用的是單體驗(yàn)收制。單體驗(yàn)收制，是在住宅工程按照國家規(guī)范竣工后，主要采用整體驗(yàn)收和抽樣驗(yàn)收的方式進(jìn)行工程質(zhì)量的檢查，基本是以“一幢樓”為單位，或者抽簽戶。這種驗(yàn)收方式，不進(jìn)入具體的“戶”，難以保證每戶的功能質(zhì)量與觀感質(zhì)量都合格過關(guān)。住戶搬入后，種種不滿意，產(chǎn)生了大量的質(zhì)量投訴與糾紛。
　　而分戶驗(yàn)收正是誕生在這種弊端的基礎(chǔ)之上，有效地改善了上述出現(xiàn)的問題。消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量的要求日趨提高，很多單體驗(yàn)收下來的住宅，出現(xiàn)部分房屋滲水、日照過多甚至面積縮水的現(xiàn)象，導(dǎo)致了開發(fā)商與用戶糾紛不斷，更有甚者對(duì)簿公堂，嚴(yán)重影響了和諧社會(huì)理念的開拓。實(shí)施分戶驗(yàn)收，可切實(shí)保障用戶的住宅質(zhì)量問題。
　　二、分戶驗(yàn)收所涉及的內(nèi)容
　　住宅質(zhì)量工程的分戶驗(yàn)收主要依據(jù)國家和當(dāng)?shù)氐墓こ藤|(zhì)量監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)定，以及經(jīng)審查合格批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)文件等。其中國家規(guī)范主要包括《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》、《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》、《建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》等。
　　其中分戶驗(yàn)收主要涉及的內(nèi)容如下：①檢查結(jié)構(gòu)外觀及尺寸是否存在偏差；②要充分保障地面、墻面和房屋頂棚的面層質(zhì)量；③要確保門窗安裝的質(zhì)量；④做好防水工程質(zhì)量的各項(xiàng)檢查工作；⑤要實(shí)現(xiàn)通風(fēng)、采暖系統(tǒng)的規(guī)范化安裝；⑥保證給水、排水系統(tǒng)的安裝質(zhì)量；⑦確保室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量和建筑節(jié)能工程安裝質(zhì)量。
　　需要說明的是要把所有住房的采光度、室內(nèi)清潔度、外窗臺(tái)高度、防水地板等都納入驗(yàn)收的內(nèi)容當(dāng)中，并填寫驗(yàn)收記錄，以保證產(chǎn)權(quán)人的知情權(quán)。發(fā)現(xiàn)不符合驗(yàn)收的記錄，責(zé)令重新驗(yàn)收。
　　三、分戶驗(yàn)收的實(shí)施方法
　　目前，由于住宅質(zhì)量工程分戶驗(yàn)收是一項(xiàng)新進(jìn)推行的質(zhì)量管理模式和規(guī)定，因此還沒有一套完整規(guī)范的實(shí)施方法。但是依據(jù)“統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、完善方案、責(zé)任到人、逐項(xiàng)驗(yàn)收”的指導(dǎo)思想，分戶驗(yàn)收的實(shí)施程序還是有體系可循的。
　　筆者認(rèn)為分戶驗(yàn)收的具體實(shí)施方法應(yīng)該按一下步驟來嚴(yán)格執(zhí)行：
　　第一、建設(shè)單位組織監(jiān)理單位、施工單位共同成立負(fù)責(zé)驗(yàn)收的工程質(zhì)量監(jiān)督領(lǐng)導(dǎo)小組，召開前期準(zhǔn)備會(huì)議，并確定成立專項(xiàng)質(zhì)量檢查小組，如給、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量檢查組、防水工程系統(tǒng)安裝質(zhì)量檢查組、結(jié)構(gòu)外觀及尺寸偏差檢查組、門窗安裝質(zhì)量檢查組等等。
　　第二、分戶驗(yàn)收工程監(jiān)督領(lǐng)導(dǎo)小組制定驗(yàn)收方案。方案內(nèi)容包含確定具體驗(yàn)收工程、驗(yàn)收數(shù)量統(tǒng)計(jì)、制定相應(yīng)分戶驗(yàn)收記錄表、準(zhǔn)備檢查工具、安排日程等。
　　第三、根據(jù)計(jì)劃對(duì)接受驗(yàn)收的工程進(jìn)行分戶驗(yàn)收，進(jìn)度安排妥帖。
　　第四、填寫分戶驗(yàn)收記錄，并各自蓋章，審核最終驗(yàn)收記錄，對(duì)不符合建設(shè)規(guī)范要求和違背設(shè)計(jì)要求的要進(jìn)行整改和修復(fù)。
　　需要明確的是，確定成立的受檢工程質(zhì)量監(jiān)督領(lǐng)導(dǎo)小組的成員必須穩(wěn)定，不可出現(xiàn)個(gè)別人離職而耽誤整體進(jìn)度的現(xiàn)象。專項(xiàng)質(zhì)量檢查小組也必須對(duì)其負(fù)責(zé)的職責(zé)有一定了解和研究，對(duì)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)有一定認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)，確保驗(yàn)收保質(zhì)完成。
　　四、分戶驗(yàn)收的推行策略
　　筆者結(jié)合一些成功的實(shí)踐，認(rèn)為分戶驗(yàn)收方案的推行應(yīng)該從如下幾個(gè)方面著手：
　　第一、由于住宅質(zhì)量工程分戶驗(yàn)收的主體是建設(shè)單位、施工單位和監(jiān)理單位，利益為一體，往往因?yàn)楣ぷ髁糠爆嵍�只進(jìn)行膚淺的驗(yàn)收，并且有時(shí)并不能做到完全的客觀公正。因此，委托第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)是一個(gè)十分行之有效的方法。既可以提高質(zhì)量驗(yàn)收的效率，還能切實(shí)保護(hù)到用戶的利益，實(shí)現(xiàn)分戶驗(yàn)收的真實(shí)、有效、公平和公正。
　　第二、住宅工程分戶驗(yàn)收包含的范圍較廣，基本能做到功能質(zhì)量和觀感質(zhì)量的全面檢查。但是，在快速工業(yè)化發(fā)展的城市中，還存在噪聲污染、空氣質(zhì)量污染等問題。將這些納入分戶驗(yàn)收的內(nèi)容中，更能滿足用戶對(duì)住宅質(zhì)量的要求。
　　第三、竣工合格的住宅到達(dá)用戶手上后，基本上建設(shè)單位已經(jīng)能功成身退了，這個(gè)時(shí)候物管公司將擔(dān)負(fù)住宅日后的物業(yè)管理工作，與業(yè)主打交道。為了減少日后雙方的沖突、糾紛與矛盾，物管公司也應(yīng)介入到分戶驗(yàn)收的過程中。建設(shè)單位預(yù)先選好物管公司，與其一起進(jìn)行住宅的分戶驗(yàn)收工作。由于物管公司日后將直接面對(duì)業(yè)主的投訴與交涉，因此將格外認(rèn)真做好前期的檢查驗(yàn)收工作，以減少日后不必要的麻煩。
　　第四、嚴(yán)格按照規(guī)范執(zhí)行，完善督查檢查制度。保障住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收的真實(shí)性、規(guī)范性和檢查人員的責(zé)任可追性。
　　
　　結(jié)束語
　　住宅工程質(zhì)量的分戶驗(yàn)收方案是建設(shè)部依據(jù)當(dāng)前形勢(shì)深入改革下的產(chǎn)物，對(duì)解決住宅工程質(zhì)量方面存在的問題，保障消費(fèi)者的利益，提高工程質(zhì)量管理水平，發(fā)揚(yáng)國家利民益民的宗旨，促進(jìn)和諧社會(huì)都有一定的積極意義。推行住宅分戶驗(yàn)收制度，須結(jié)合本地的實(shí)際，從實(shí)際情況出發(fā)，以百姓利益為先，以私人利益為后，明確各項(xiàng)責(zé)任，完善制度體系的建立，不斷推動(dòng)住宅質(zhì)量的提高。
　　
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