摘要：頂層復式或帶閣樓層的6層住宅普遍存在,但由于缺乏地方規(guī)定進行約束，其建設和審批過程中問題頗多。因此提出“6+1F”多層住宅概念，規(guī)范其建設條件和技術經(jīng)濟指標核算方法，建立專門的規(guī)劃管理制度，以確保業(yè)主的合法權(quán)益和規(guī)劃管理部門的審批效率。
　　關鍵詞：“6+1F”，多層住宅，閣樓層，《物權(quán)法》
　　
　　
　　六層住宅的頂層由于樓層、隔熱、防水等問題曾經(jīng)一度是住宅銷售的雞肋，為增加其銷售量，開發(fā)商各顯神通。進而產(chǎn)生了一種新的多層住宅形式，即第六層之上再“加層”。這種“加層”并不是增加一個自然層，而是作為頂層的一部分。它形式多樣，有局部“加層”，全部“加層”；用途也不一，有的作為躍層或復式、有的作為閣樓，甚至有的成為屋頂花園的一部分。這種住宅無形中增大了頂層住戶的建筑使用面積，也有利于戶型多樣化，所以廣受民眾歡迎，因此對于多層住宅的銷售起著重要的作用。但是由于產(chǎn)生的時間不長，形式多樣，并沒有國家規(guī)范和地方規(guī)定進行約束，致使產(chǎn)權(quán)歸屬混亂、設計不符合規(guī)范要求等問題不斷涌現(xiàn)。給城市規(guī)劃管理部門帶來很大困擾，也侵害了某些業(yè)主的合法權(quán)益。這一現(xiàn)象引起了筆者的思考，如何才能將這種頂層復式或帶閣樓層的6層住宅規(guī)范化，擬定統(tǒng)一的設計規(guī)范、審批標準，判定其合法的產(chǎn)權(quán)歸屬。基于這一理念，本文特提出“6+1F”多層住宅的概念，從《物權(quán)法》角度論證其合理性，并設定其建設條件和審批計算標準，解決規(guī)劃管理中這一實際問題。
　　
　　1“6+1F”多層住宅概念的提出
　　對于6層住宅的頂層閣樓和復式，雖然《住宅設計規(guī)范》[1]以及《建筑設計防火規(guī)范》[2]有相關的條文約束，但是其概念基本還是處于規(guī)范的邊緣，為了提高規(guī)劃管理的科學性、規(guī)劃設計交流的便利性以及大眾化可識別程度，特提出“6+1F”概念。
　　“6+1F”多層住宅形式定義：主體建筑層數(shù)為6層，但第六層為躍層式住宅或者第六層為復合式住宅或者第七層設有局部閣樓的住宅。且第七層的閣樓或者復合式住宅的第二層是從第六層住宅室內(nèi)樓梯進入的住宅。
　　之所以設定為“+1F”，是因為所增加的部分僅作為第六層的附屬層，其功能、套型結(jié)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)不能獨立于第六層。因此這種附屬層可不算入自然層之中，而整棟建筑也仍被視作一種特殊的多層住宅。然而其一旦不作為第六層的躍層、復式或者閣樓部分存在，我們將將其視為獨立的第七層，設計、建設應該嚴格遵循七層住宅的規(guī)范要求進行。
　　
　　2“6+1F”多層住宅現(xiàn)狀
　　為了了解“6+1F”多層住宅現(xiàn)狀，筆者對多個建有“6+1F”的居住小區(qū)進行了走訪調(diào)查。主要對象為樓盤售樓處、物業(yè)管理處以及小區(qū)業(yè)主，問題涉及“6+1F”多層住宅的產(chǎn)權(quán)、使用以及銷售情況等多方面。
　　整體來看，“6+1F”多層住宅市場銷售較好，受歡迎程度較高，但是同時也存在一些不規(guī)范不合理的現(xiàn)象：
　　第一、部分小區(qū)里“+1F”被做為單套住宅直接銷售，功能結(jié)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)已獨立于第六層，換言之，其實際上已變?yōu)樽≌�的第七層。但是開發(fā)商設計建設時又并未嚴格遵循七層住宅的規(guī)范要求進行，例如“七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16m以上的住宅必須設置電梯”，而這些住宅均未設置電梯。
　　第二、“+1F”產(chǎn)權(quán)情況較為混亂。“+1F”部分有的業(yè)主僅有專項使用權(quán)并未辦理產(chǎn)權(quán)登記，有的卻與第六層一起辦理了房屋產(chǎn)權(quán)，而那些獨立出售的“第七層”則均辦理了產(chǎn)權(quán)登記。
　　第三、調(diào)查中的所有“+1F”和“第七層”的公共樓梯均未直通屋頂，且屋頂皆為平坡混合的形式，屋頂平臺都只有第6樓躍層住戶或獨立成套“第七層”住戶能夠使用，這種多層住宅公共樓梯的設計產(chǎn)生了一定的消防安全隱患，同時也影響了業(yè)主對屋頂?shù)墓�共使用�?quán)。
　　第四、部分小區(qū)購房合同中沒有特別針對屋頂及屋頂平臺的使用權(quán)問題的條款，而實際上開發(fā)商已經(jīng)將屋頂平臺作為“+1”的一部分提供給頂層住戶使用，這限制了屋頂平臺的公共使用性。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)許多其他樓層的居民需要安裝太陽能熱水器，卻無法使用屋頂平臺，這致使業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與開發(fā)商之間糾紛不斷。
　　通過以上調(diào)查結(jié)論可知，目前“6+1F”多層住宅還沒有形成統(tǒng)一的建設標準，業(yè)主糾紛不斷，開發(fā)商各自為政，管理部門無據(jù)可依，這不利于城市的建設和和諧發(fā)展。
　　
　　3“6+1F”多層住宅的合法性研究
　　“6+1F”多層住宅從法律層面具體主要涉及的是《中華人民共和國物權(quán)法》以及《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》建筑物由專有部分和共有部分構(gòu)成，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)則由業(yè)主對專有部分的所有權(quán)和對共有部分的共有和共同管理的權(quán)利所構(gòu)成(第70條)，根據(jù)《解釋》第二條和第三條的內(nèi)容，“6+1F”中地面以上的六層權(quán)屬明確，主要問題是涉及“+1F”部分以及其相關聯(lián)的屋頂以及屋頂平臺的權(quán)屬問題。
　　通常認為，作為專有部分，成為區(qū)分所有權(quán)的客體，應當具備如下條件：第一，構(gòu)造上的獨立性，即各區(qū)分所有部分有客觀明確的事實區(qū)分，可以獨立地排他支配。所謂客觀明確，原則上是指區(qū)分所有部分之上下及四周皆有建筑結(jié)構(gòu)體(樓板、墻壁)包圍遮蔽。第二，利用上的獨立性，即該區(qū)分所有部分具有獨立的出入門戶，無須借助其他部分輔助即可利用，且具備獨立的經(jīng)濟效用。第三，法律上的獨立性，①即區(qū)分所有權(quán)的范圍、個數(shù)必須借由登記簿的記載表現(xiàn)出來，以確保交易安全。“+1F”部分四周皆有建筑結(jié)構(gòu)體(樓板、墻壁)包圍遮蔽，構(gòu)造上具有獨立性；我們主張必須由其連通的第六層住戶使用，利用上具有獨立性；根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》[3]和《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》[4]規(guī)定,“+1F”部分可以計算建筑面積,可以進行產(chǎn)權(quán)登記，法律上具有獨立性。可見“+1F”部分除法律規(guī)定的承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分為共有部分外，其余為業(yè)主專有部分。而屋頂部分不論是第六層露天的屋頂頂蓋包括屋頂平臺，還是“+1F”部分的屋頂頂蓋，由于不具備構(gòu)造上、利用上以及法律上的獨立性，不是業(yè)主的專有部分，應認為是業(yè)主共有部分，根據(jù)《解釋》第三條也認定了屋頂屬于共有部分。

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