【摘 要】通過(guò)近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控，杭州在一定程度上改善了居民的居住條件，保障了宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，但是還存在著一些問題，本文從現(xiàn)狀、原因和解決措施多個(gè)方面進(jìn)行了探討。

　　【關(guān)鍵詞】測(cè)繪科學(xué)論文發(fā)表,宏觀調(diào)控,杭州,房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　一、宏觀調(diào)控下杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況和變化

　　杭州在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市價(jià)值不斷提升的背景下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體來(lái)講一直保持在一個(gè)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)之下，從 1997 年開始價(jià)格一路飛漲，2007 年更是達(dá)到了驚人的漲幅，直到 2008 年下半年至 2009 年才表現(xiàn)出的平穩(wěn)增長(zhǎng)，略有下滑的態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，主城區(qū)商品住房成交均價(jià)已從2006年初的8750元/平方米上升到2012年的18104.9元/平方米，凈增長(zhǎng)106.9%。而政府一直試圖以宏觀調(diào)控的手段穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使之符合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求和人民的消費(fèi)水準(zhǔn)。

　　從 2006 年 4 月起，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控房?jī)r(jià)措施，明確房?jī)r(jià)上漲責(zé)任在地方政府。5 月 11 日，七部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》。7 月 24 日六部委又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》等。而從 2007 年開始，政府不斷地采取了一系列具有宏觀調(diào)控意義的措施。在 2007 年 8 月7 日由國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24 號(hào)文)。它的出臺(tái)標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵在于要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應(yīng)體制的實(shí)施，并且首次明確提出，把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。同年 11 月至 2008 年 3 月，財(cái)政部、建設(shè)部、發(fā)改委等部門分別連續(xù)出臺(tái)《廉租住房保障資金管理辦法》、《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》等文件，進(jìn)一步完善了住房保障體系。上述文件和政策的出臺(tái)和推行，其主要意義在于確保了基本的住房民生問題，同時(shí)，大量經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的開發(fā)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀產(chǎn)生一定的影響。

　　二、宏觀調(diào)控中杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的特點(diǎn)和新問題

　　2.1 房地產(chǎn)供求矛盾未得到有效解決，尚未形成完善、穩(wěn)定的調(diào)控機(jī)制，不利于可持續(xù)發(fā)展。

　　目前杭州房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制存在明確的階段性特征：一是調(diào)控政策主要是針對(duì)短期市場(chǎng)供求狀況而實(shí)施的，缺乏長(zhǎng)期的穩(wěn)定的制度安排，不利于形成一個(gè)合理的市場(chǎng)預(yù)期;二是調(diào)控手段的運(yùn)用存在一些不合理、不匹配的現(xiàn)象。“限購(gòu)”等行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)發(fā)揮了重要作用，但其階段性后遺癥也非常明顯。因此，從房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，“限購(gòu)”等行政手段逐漸淡出非常有必要。但淡出的時(shí)機(jī)，取決于制度建設(shè)的狀況，特別是房地產(chǎn)稅的推進(jìn)情況。

　　2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行仍不規(guī)范，集約化程度不高，住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平有待進(jìn)一步提高。

　　目前杭州房地產(chǎn)開發(fā)的工業(yè)化水平普遍不高，集約化程度較低，尚未形成系列化、規(guī)模化的生產(chǎn)鏈條體系;產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力和產(chǎn)品科技含量不高，國(guó)家級(jí)的建筑節(jié)能、新技術(shù)應(yīng)用示范小區(qū)偏少、全裝修住宅比重偏低。第一，市場(chǎng)主體資格的不規(guī)范。巨大利潤(rùn)空間引發(fā)“房地產(chǎn)熱”，致使市場(chǎng)主體資格參差不齊。存在著超越本身資質(zhì)能力、無(wú)資質(zhì)開發(fā)等問題，導(dǎo)致開發(fā)的專業(yè)化程度和標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，競(jìng)爭(zhēng)力較弱。再加上一些企業(yè)由于缺乏內(nèi)部管理，從而產(chǎn)生許多安全問題。第二，市場(chǎng)主體行為的不規(guī)范。這主要表現(xiàn)在土地交易行為、房地產(chǎn)開發(fā)行為、房地產(chǎn)銷售行為、房地產(chǎn)信貸行為以及房地產(chǎn)中介行為等諸多方面。

　　2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有待完善，行業(yè)監(jiān)管力量需進(jìn)一步整合。

　　主要表現(xiàn)在：一是涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法規(guī)政策存在滯后現(xiàn)象，如拆遷安置補(bǔ)償政策、商品房預(yù)售管理、物業(yè)管理、保障性住房管理等領(lǐng)域出現(xiàn)的新問題，急需法規(guī)政策依據(jù);二是部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為不夠規(guī)范，企業(yè)品牌意識(shí)、社會(huì)責(zé)任意識(shí)、遵紀(jì)守法意識(shí)和服務(wù)意識(shí)有待進(jìn)一步加強(qiáng);三是市場(chǎng)監(jiān)管的合力不足，行業(yè)監(jiān)管力量有待進(jìn)一步整合。

　　三、市場(chǎng)分析和產(chǎn)生問題的原因分析

　　3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的缺陷

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)既是調(diào)控政策的作用主體，又是政策實(shí)施的傳輸渠道。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一些內(nèi)在缺陷制約了房地產(chǎn)政策效果的發(fā)揮。這些缺陷，既有與其他國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)相同的屬于共性的缺陷，也有屬于杭州所特有的缺陷。

　　3.2 利益分配與博弈機(jī)制的扭曲

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)、機(jī)制健全的市場(chǎng)是市場(chǎng)主體之間利益分配與博弈的基本渠道。由于杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的壟斷性、信息不充分等內(nèi)在缺陷較為突出，致使消費(fèi)者、開發(fā)商、政府以及金融部門等主體之間的利益分配與博弈機(jī)制產(chǎn)生扭曲，有效的共贏機(jī)制難以形成。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不可避免地引起市場(chǎng)主體之間利益分配的調(diào)整，因而各方對(duì)待調(diào)控政策的態(tài)度和方式也就不同，進(jìn)而影響調(diào)控效果。

　　3.3 房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)在不足

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策的針對(duì)性與合理性，是決定政策效果的重要因素。從杭州調(diào)控實(shí)踐來(lái)看，調(diào)控政策本身存在一些問題，制約了調(diào)控效果的發(fā)揮。房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)一度較為模糊，留給人們解讀的空間很大。例如，“解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的目標(biāo)，但對(duì)于何謂“過(guò)快上漲”沒有給出明確的界定，反而給消費(fèi)者和開發(fā)商帶來(lái)房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲的暗示，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期起到逆向調(diào)節(jié)。

　　四、提高杭州房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效性的基本思路和實(shí)施要點(diǎn)

　　4.1 回歸住房和房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)屬性，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū)

　　對(duì)住房和房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的認(rèn)識(shí)和定位，不僅影響一些政策設(shè)計(jì)，而且還影響開發(fā)商和消費(fèi)者的諸多行為特征。讓住房和房地產(chǎn)業(yè)回歸其本質(zhì)屬性，這不僅是增強(qiáng)調(diào)控政策有效性的前提，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。住房是一個(gè)兼具消費(fèi)和投資雙重屬性的特殊商品。土地的相對(duì)稀缺性，杭州“住、游、學(xué)、創(chuàng)業(yè)在杭州的”新理念，決定了杭州住房居住需求的不斷擴(kuò)大。如果過(guò)度注重住房的經(jīng)濟(jì)屬性和投資功能，必然會(huì)引發(fā)更多的投資投機(jī)需求。只有弱化住房的經(jīng)濟(jì)和投資屬性，使房地產(chǎn)業(yè)回歸基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)屬性，才能加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，逐步擺脫國(guó)民經(jīng)濟(jì)和地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的良性發(fā)展。

　　4.2 增強(qiáng)政策穩(wěn)定性和連續(xù)性，形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，削弱市場(chǎng)非理性沖擊。

　　近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控遇到的“一調(diào)就跌、一跌就放、一放就漲”的怪圈，在很大程度上是由于沒有形成政策的穩(wěn)定性，社會(huì)上普遍產(chǎn)生了調(diào)控之后房?jī)r(jià)必然大漲的心理預(yù)期，從而引發(fā)非理性的市場(chǎng)行為。形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)于遏制投資沖動(dòng)，防止市場(chǎng)大起大落至關(guān)重要。形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，關(guān)鍵在于明確政府的調(diào)控目標(biāo)，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。從杭州城鎮(zhèn)化進(jìn)程和住房情況來(lái)看，未來(lái)的剛性需求和改善型需求依然旺盛，城鎮(zhèn)住房供求矛盾仍然非常突出。在這種情況下，抑制住房的投資投機(jī)不是一時(shí)的權(quán)宜之計(jì)，而應(yīng)成為長(zhǎng)久之策。這就需要地方政府繼續(xù)堅(jiān)定“促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖”和“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展”的調(diào)控目標(biāo)，并以政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性予以支持。

　　4.3 按照差異化與靈活性原則，把握微調(diào)時(shí)機(jī)和力度，增強(qiáng)其針對(duì)性。

　　為了提高政策調(diào)控的有效性，需要在堅(jiān)持政策大方向不變的情況下，按照差異化與靈活性原則，依據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，對(duì)政策進(jìn)行微調(diào)。但對(duì)政策微調(diào)時(shí)，需要把握好微調(diào)的節(jié)奏和力度，嚴(yán)防微調(diào)演變?yōu)槠毡檎{(diào)整。微調(diào)的方式上應(yīng)慎用大規(guī)模、大范圍的減稅政策。在節(jié)奏把握上應(yīng)兼具科學(xué)性和藝術(shù)性，切不可輕易釋放任何可能被外界解讀為房地產(chǎn)調(diào)控要松動(dòng)的信號(hào)。否則，將會(huì)改變預(yù)期，推動(dòng)新一輪的房?jī)r(jià)上漲。

　　4.4 近期調(diào)控與長(zhǎng)期制度建設(shè)相結(jié)合，促進(jìn)調(diào)控方式穩(wěn)步轉(zhuǎn)型，形成穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機(jī)制。

　　為了解決杭州當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的種種問題，不能僅靠近期的調(diào)控，而且應(yīng)該著眼于長(zhǎng)期的制度建設(shè)，形成穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機(jī)制，解決諸多深層次矛盾問題。為此，需要處理好兩個(gè)問題：一是優(yōu)化現(xiàn)有調(diào)控手段，提高調(diào)控的針對(duì)性。二是在完善相關(guān)制度基礎(chǔ)上，“限購(gòu)”等行政手段逐漸淡出，形成以法律和經(jīng)濟(jì)手段為主的長(zhǎng)期、穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機(jī)制。

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