在我國城市土地市場主要是由政府進行操控支配的，政府就是城市土地的供應人。政府方面通常會對土地供應量及相關政策等作為控制手段來實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控和影響的。

　　一、淺析房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險

　　(一)獲取土地過程中面臨的風險

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其在獲取土地階段往往就存在著一定的風險問題，如政策方面的風險。相關土地供給及地價等政策均會對土地價格受到一定程度的影響，進而使房產(chǎn)企業(yè)獲取土地方面難度進一步提高，從而對企業(yè)土地儲備造成一定的影響，甚至還會給企業(yè)帶來許多不確定的風險問題。在土地獲取階段風險，主要來自于政策風險而致使土地使用權費用方面存在的不確定性。與此同時，企業(yè)還面臨著較大的行業(yè)競爭風險。當前國內(nèi)主要采取土地使用權招拍制度來進行的，而對于一些有著一定優(yōu)勢的建設用地來講，往往會受到許多房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，而致使多家房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)共同競爭的現(xiàn)象。而在招拍過程中，如果企業(yè)沒能獲取土地，則會致使企業(yè)出現(xiàn)資源閑置以及計劃無法落實等問題，進而給企業(yè)帶來極大的不確定性風險問題。

　　(二)在開發(fā)建設過程中所面臨的風險

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其在工程前期階段還會存在一定的風險問題。通常，當企業(yè)獲得土地使用權后，均會以總體設計進行規(guī)劃，進而對開發(fā)時間及方式等加以明確，隨后再做適當?shù)仡A算。而在這一過程中往往會受到政府相關政策方面的影響而帶來一定的風險。如在商品房稅收減免政策上往往偏向于建設商品房這一部分，而并非是商業(yè)地產(chǎn)。這就會對企業(yè)對該地塊的開發(fā)方式及周期等造成一定程度的影響。與此同時，他們所帶來的收益也會有所差異。另外，獲得土地的狀況還會帶來一定的風險，如企業(yè)所獲得土地不可用于建設用地，那么前期工程方面費用往往會非常高，這就會致使企業(yè)整體利潤受到較大程度的影響。

　　(三)在租賃、銷售過程中所面臨的風險

　　政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響非常大。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其主要是以租賃及銷售的方式來獲得最終投資回報的。而由于房地產(chǎn)投資回報周期比較長，而在這一過程中，政府政策難免會出現(xiàn)變動。如政府相關稅收、住房等政策作出調(diào)速，均會對房地產(chǎn)行為的租賃及銷售造成直接或間接性的影響，并最終對企業(yè)的整體收益造成一定程度的影響。市場狀況變化、宏觀經(jīng)濟、利率等各方面均會給房地企業(yè)帶來一定程度的風險。

　　二、淺論房地產(chǎn)企業(yè)風險防范策略

　　(一)強化經(jīng)營環(huán)境方面的研究和分析

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，應當充分認識到企業(yè)外部政策及經(jīng)濟方面均會對自身造成極大的影響。如在獲得土地過程中受土地政策的影響，在開發(fā)建設過程中受金融政策的影響，在租賃和銷售過程中受住房政策的影響等等。而住房又是民生的一大重要內(nèi)容，且其在短時間內(nèi)難以實現(xiàn)供需平衡，從而致使政策方面的影響比較大。另外，企業(yè)外部經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)的影響也是不容忽視的。對于房地產(chǎn)建筑項目來講，成本投入更為關鍵，如在建設過程中，原材料成本上漲還直接致使項目建設成本增加，進而致使項目利潤受到了一定程度的影響;而房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流及借貸等又受到市場利率等方面政策的影響。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，應當不斷強化經(jīng)營環(huán)境方面研究和分析，科學合理地對市場做出預測。

　　(二)增強風險防范能力

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，應當不斷增強自身分析和評估能力。針對自身項目建設加以分析和評估，不僅需要在財務方面做好科學合理的預算工作，而且對于建設項目還需做進一步的分析和評估，以便更好地對項目建設自身優(yōu)勢及缺陷問題加以掌握，對項目建設可能將會面臨的問題、銷售狀況以及收益等加以預測。如在房產(chǎn)項目建設中，其周邊配套設備(教育、醫(yī)療以及交通等)對其銷售有著十分重要的影響。另外，企業(yè)還應當進一步強化自身內(nèi)部管理工作，不斷增強內(nèi)部管理水平和能力。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設過程中，內(nèi)部管理必不可少。所以，企業(yè)應當積極應用科學、合理且有效地方法來強化人、財以及物等方面的管控，進而實現(xiàn)全面、系統(tǒng)性的管理，增強自身成本管控，促進企業(yè)實現(xiàn)收益最大化。此外，房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部還需強化內(nèi)部監(jiān)督管理工作力度，切實保證工程建設質量。房產(chǎn)企業(yè)應當科學合理地將風險進行分散管理，避免風險過度集中，而一旦發(fā)生風險問題時得不到及時有效地處理，必將會對企業(yè)造成巨大的傷害和損失。

　　(三)強化企業(yè)經(jīng)營及銷售策略

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其主要依賴以銷售來獲取回報的，只有將所建設的樓盤賣出去，企業(yè)才能獲取與之相適應的回報，進而才能更好地將在建設過程中相關款貸進行歸還。就目前來講，銷售已經(jīng)不僅僅只是售樓這么簡單了，現(xiàn)如今的消費者對于各方面都越來越挑剔，如有不滿意很可能會致使房產(chǎn)企業(yè)相關利潤受到影響。所以，現(xiàn)今的銷售還應當更注重于服務態(tài)度和服務質量。對于樓房來講，更應當注重物業(yè)方面的服務質量，如小區(qū)環(huán)境、衛(wèi)生、硬件設備、安全等各方面問題更應當加以重視，這些均會對業(yè)主滿意度造成一定程度的影響。銷售不能只注重房子是否賣出去，對于廣大顧客來講，他們往往更加注重的是售后服務。企業(yè)要知道，顧客才是企業(yè)產(chǎn)品最好的代言人，所以，房產(chǎn)企業(yè)應當充分抓住這一特點，具有針對性地做好售后服務，不斷樹立企業(yè)自身良好的品牌形象。另外，在銷售方面還應當加以創(chuàng)新，避免銷售方法過于陳舊、老套，應當盡可能地讓顧客感受到產(chǎn)品的真正價值所在，切實讓顧客花錢花得舒心，住房住得安心。

　　三、采取科學有效的風險控制方法

　　(一)風險規(guī)避法

　　在房地產(chǎn)企業(yè)中采取風險規(guī)避法通常是應用在其投資決策階段，而進行風險規(guī)避的一個最有效的途徑就是科學開展開發(fā)經(jīng)營方案的決策與評價。如若某一項目或活動出現(xiàn)風險的幾率或是可能造成損失的程度較為嚴重，預期效益較低的情況下，企業(yè)為了規(guī)避風險通常會放棄此項目或活動。不過該種方式屬于消極的風險控制方式。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要對項目的收益和風險進行全面權衡的情況下再決定是否要采取該種方式來處理風險。

　　(二)風險減少法

　　風險減少法主要指的是出現(xiàn)風險事件時或事件后，采用有效的方法將損失范圍減少，或是降低損失程度的行為。例如，施工現(xiàn)場出現(xiàn)火災后開展的現(xiàn)場撲救工作。

　　(三)風險轉移法

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，應當切實落實合同制。如房產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中需要資金時，應與銀行方面簽訂相應的合同;在建設過程中應與施工方簽訂相應的合同;在購買原材料時需與供貨商簽訂相應的合同;在進行房產(chǎn)租賃和銷售過程中還需與地產(chǎn)中介簽訂相應的合同等等。所以，作為房產(chǎn)企業(yè)應當對自身可能會面臨的風險問題加以科學合理地研究和分析，進而對制定相關合同的過程中，就相關責任作進一步明確，如此，即使風險真的到來也有有效地對風險進行規(guī)避。如對于房地產(chǎn)企業(yè)，與銀行簽訂固定利率，與施工主簽訂固定價格等，這樣一來企業(yè)就不會受到市場波動方面的影響而致使企業(yè)成本下降，這對于企業(yè)來講就有了保障。另外，企業(yè)還可以通過購買保障的方式來使自身經(jīng)營風險得到有效地轉移。就目前來講，通過保險措施來使風險得到轉移的方法已經(jīng)越來越成熟。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設直到銷售這一過程中，均可以購買與之相適應的險種，企業(yè)應當進一步強化該方面的分析和研究，以便實現(xiàn)科學合理地購買保險。

　　四、采取分散投資的方法

　　因為房地產(chǎn)市場具備較強的區(qū)域性特點，因為各區(qū)域、城市的市場供求關系、經(jīng)濟環(huán)境以及投資政策均有所不同，所以也會在不同程度上影響到了房地產(chǎn)的投資收益。房地產(chǎn)企業(yè)分散投資到各區(qū)域，可以通過區(qū)域分散化以及減小風險投資來防止某一時期、某一區(qū)域市場低迷對房地產(chǎn)經(jīng)營所產(chǎn)生的影響，從而實現(xiàn)減小風險的作用。一般情況下分散投資包括了投資類型分散以及投資時間分散兩類。其中投資類型風險主要指的是投資風險與收益能夠結合各類型的房產(chǎn)來定，分散投資不同類型的房產(chǎn)來實現(xiàn)整體企業(yè)風險減小的效果。投資時間分散主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中，將時間間隔科學確定下來，進而減小因為市場變化而產(chǎn)生的風險損失。因為各區(qū)域與城市的市場供求、經(jīng)濟環(huán)境以及投資政策都會影響到房地產(chǎn)的投資收益，所以企業(yè)能夠結合房地產(chǎn)較強區(qū)域性的特點來進行分散投資，降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險。

　　五、結語

　　綜上所述，在當前房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時期，大多數(shù)人都相信對不動產(chǎn)進行投資是個不錯的選擇。但其實在房地產(chǎn)內(nèi)部經(jīng)營管理過程中存在著極大的風險隱患，如不能對于這些風險進行科學合理地預測和防范，那必將會給企業(yè)帶來巨大的傷害和損失。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應當切實對自身經(jīng)營風險進行深入地研究和分析，并加強防范工作，盡可能避免由于風險管控不到位而給企業(yè)造成無法挽回的后果。

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　　《房地產(chǎn)企業(yè)風險分析與防范》來源：《商訊》，作者：徐文欽