【摘要】隨著近幾年房價的突飛猛進，只升不降，房價問題越來越受老百姓關注，房價如何的得出來的?房價的利潤空間有多大?合理的房價是多少?這些往往是老板姓比較關心的問題，本次以嘉興某小區(qū)為例，采用經(jīng)濟分析的方法來測算該小區(qū)的房價，并與實際房價做一對比。

　　【關鍵詞】核心論文發(fā)表,房價,經(jīng)濟分析

　　1、概述

　　近年來，全國房價一直持續(xù)增長，房地產(chǎn)價格更是一路攀升，絕對房價、平均房價都屢創(chuàng)歷史最高記錄。從房價的構(gòu)成分析房價過高的原因有：土地價格的上漲、建筑材料價格的上漲及新建住宅品質(zhì)的提升、房地產(chǎn)業(yè)的“暴利”和房地產(chǎn)業(yè)稅制的不完善。但在這幾個原因中房地產(chǎn)業(yè)的“暴利”是導致房價過高的一個重要原因，也是最可調(diào)和可控的一個因素。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

　　(1)、土地取得成本：建設用地使用權(quán)購買價格(可通過市場法、基準地價修正法、成本法求取)、土地取得稅費(含契稅、印花稅、交易手續(xù)費)。

　　(2)、開發(fā)成本：勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其他工程費、開發(fā)期間稅費。

　　(3)、管理費用：房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出。包括人員工資、福利費、辦公費、差旅費。

　　(4)、銷售費用：包括廣告費、銷售資料制作費、

　　樣板房或樣板間建設費、售樓處建設費、銷售人員費用、銷售代理費。

　　(5)、投資利息：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用借款部分的利息和手續(xù)費

　　(6)、銷售稅費�D�D房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅費：銷售稅金及附加、其他銷售稅費。

　　3、案例分析

　　嘉興市區(qū)某小區(qū)占地48999平方米，總建筑面積102900平方米，由18幢稀貴多層，5幢觀景小高層及沿街商鋪組成。總工期約36個月(10年6月～13年6月)，當完成地下室時即開展銷售工作。

　　(1)、土地取得成本估算：

　　根據(jù)該市國有土地出讓權(quán)出讓金標準，拍的該土地金額為320萬/畝，共23520萬元。

　　(2)、開發(fā)成本：

　　小區(qū)建設費用為24437.5萬元，具體如表1。

　　表1投資估算

　　(3)管理費：用按土地取得成本和開發(fā)成本之和的3%來測算。

　　(4)銷售費：用按土地取得成本和開發(fā)成本之和的4%來測算。

　　(5)稅費：營業(yè)稅及附加10%，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值*(1-扣除比例)*1.2%計算，印花稅按銷售合同0.05%，交易費4元/平方，所得稅按25%計算，不計土地增值稅。

　　(6)貸款利息：本項目的資金來源有三個渠道：企業(yè)自有資金，銀行貸款，預售房收入。貸款利率6.4%，具體見投資計劃于資金籌措表，見表2，和貸款還本利息表，見表3。

　　表2投資計劃于資金籌措表/萬元

　　表3貸款還本利息表

　　4、結(jié)論

　　根據(jù)本案例分析可得出，當成本利潤率在20%時，既平均房價在6463元/平時，開發(fā)商已能達到5.45%的投資利潤率，但該小區(qū)實際官方公布平均房價在6998元/平，從該小區(qū)側(cè)面反映房地產(chǎn)暴利依然存在。

　　表4損益與利潤分配表/萬元

　　表5現(xiàn)金流量表(全部投資)/萬元

　　表6現(xiàn)金流量表(自由資金)/萬元