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施工技術雜志投稿基于房產(chǎn)測繪質量控制措施分析

所屬欄目:房地產(chǎn)論文 發(fā)布日期:2015-03-07 15:51 熱度:

   【摘 要】測繪的質量是測繪土建發(fā)揮作用的基礎和前提,它促使房地產(chǎn)市場的交易行為更加有效規(guī)范,提高房產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理的科學性和準確性,切實保護當事人的合法權益。房產(chǎn)測繪是根據(jù)房產(chǎn)產(chǎn)權確權的需要,用測量的手段,以權屬為核心,權屬單元界限為基礎,房產(chǎn)的平面位置、形狀、面積為重點,繪制成房產(chǎn)圖,并以房屋和房屋用地調查表補充配合圖面信息顯示的專業(yè)測繪。為了有效加強房產(chǎn)測繪的質量管理,需要在以下幾方面全面系統(tǒng)地做好工作。

  【關鍵詞】施工技術雜志,房產(chǎn)測繪,質量,措施

  房屋是人們生活、生產(chǎn)的必要場所。房產(chǎn)測繪作為保證房屋和房屋用地的有關信息客觀、公正、完整、準確的重要手段,能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為,提高房產(chǎn)管理的科學性和準確地切實保護當事人的合法權益,而成果質量作為房產(chǎn)測繪的命脈更顯重要。

  1 房產(chǎn)測繪的特點和作用

  房產(chǎn)測繪是一項專業(yè)測繪,其與普通的測繪有較大的差別,房產(chǎn)測繪成果產(chǎn)品多樣,其成果一經(jīng)被房地產(chǎn)主管機關確認,便具有法律效力。它是產(chǎn)權確認、處理產(chǎn)權糾紛的依據(jù)。房產(chǎn)測繪單位受政府或房屋權利、相關當事人的委托從事房產(chǎn)測繪活動,是隨著我國房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而興盛起來的,因為它主要是為房產(chǎn)的各種管理服務的,房產(chǎn)測繪成果的作用歸納起來主要有以下幾個方面:

  1.1 法律方面的作用。房產(chǎn)測繪成果既是處理各種產(chǎn)權糾紛,恢復產(chǎn)權關系、確定產(chǎn)權的法定基礎資料,也是房產(chǎn)各種管理的重要依據(jù)。

  1.2 財政稅收經(jīng)濟功能。房產(chǎn)測繪的成果是進行房產(chǎn)價格評估、房產(chǎn)契稅的征收、房產(chǎn)租賃活動、交易活動的主要依據(jù),也是進行房產(chǎn)抵押貸款,房產(chǎn)保險服務不可缺少的依據(jù)。

  1.3 社會服務、決策參謀功能。房產(chǎn)測繪調查后的成果,經(jīng)過統(tǒng)計整理之后,可以派生出很多不可多得的資料,這些資料會給城市的整體建設布局、住房制度的改革、老城區(qū)的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據(jù)。也為城鎮(zhèn)測繪、市政工程、公用事業(yè)、環(huán)保、綠化、社會治安、文教衛(wèi)生、水利、旅游、地下管網(wǎng)、通訊、電、氣等提供基礎資料和有關信息。它的服務具有廣泛性。

  2 房產(chǎn)測繪成果質量的重要性

  在這個城市建設飛速發(fā)展,寸土寸金的現(xiàn)實狀況下,由于涉及到千家萬戶的切身利益,房地產(chǎn)測繪必然會隨著測繪活動的深入而引發(fā)越來越多的房產(chǎn)測繪糾紛。如何最大限度地減少測繪單位的風險,盡量避免由于房屋面積測繪失實引起糾紛甚至訴訟,已成為整個房產(chǎn)測繪行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)。而解決問題的關鍵就是大力提高房產(chǎn)測繪成果質量,加強測繪成果質量管理。

  3 房產(chǎn)測繪質量管理措施

  3.1 控制房產(chǎn)測繪市場開放的有限性。

  首先,要根據(jù)市場容量的大小來保證房產(chǎn)測繪成果的質量,過早開放市場將引起混亂,各個測繪單位相互壓價,雖然會促進市場競爭機制的發(fā)展,但如果其經(jīng)營成本大于收入,則必然會導致無序競爭。測繪單位就會偷工減料,減少檢查程序,以降低經(jīng)營成本,最后造成測繪成果質量的下降。其次,房產(chǎn)測繪產(chǎn)品具有一定法律效力而且涉及的經(jīng)濟利益很大,測繪單位為了取得測繪任務,完成年度產(chǎn)值,就有可能為了某些特殊利益關系利用房產(chǎn)測量中規(guī)則不夠完善的空子引出許多麻煩,造成整個行業(yè)在老百姓心目中失去信用,從而扼殺整個市場的發(fā)展,破壞行業(yè)秩序。最后,在全國范圍內(nèi),真正意義上的房產(chǎn)測量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事,不管是人員素質、技術還是生產(chǎn)規(guī)模都未完全發(fā)展,而且全國各地房產(chǎn)測繪的具體規(guī)則大體都一致,但都有差異。房產(chǎn)測繪規(guī)則只要有一點差異,測算的成果就不同。因此,新進入市場的測繪單位必須要一段時間的培訓才能勝任房產(chǎn)測繪的技術要求。

  3.2 加強對測繪程序的檢查。

  由于房產(chǎn)測繪成果的審核為形式性審核,并不對房屋的建筑面積、套內(nèi)面積尤其是共用面積及共用面積分攤的測量和計算進行實質性審核。形式性審核并不意味著測繪單位可以在測算過程中出現(xiàn)重大失誤或弄虛作假,測繪單位必須對其提供的測繪成果負完全的質量責任和法律責任。形式性審核可以避免測繪單位既收取測繪費用又不對測繪成果負責,而且總把測繪成果出錯的責任歸結給審核部門的體制,還可以集中審核部門的人才優(yōu)勢和技術優(yōu)勢,強化對房產(chǎn)測繪成果的檢查。審核部門要對每季度對通過審核的用于房地產(chǎn)權屬登記的測繪成果資料進行抽檢,有時進行突擊檢查或根據(jù)業(yè)主的舉報進行檢查,根據(jù)《房產(chǎn)測繪成果質量評定標準》進行評分,同時對每個測繪單位建立作業(yè)項目管理數(shù)據(jù)庫,實時統(tǒng)計、記錄抽檢中發(fā)現(xiàn)的各類問題,并向社會公布各測繪單位的抽檢情況和信用狀況。

  3.3 制定基礎測繪與市場測繪劃分、管理的規(guī)范文件。

  新《測繪法》對測繪分類進行了較為明確的劃分,確定了原則。在目前市場經(jīng)濟條件下,對于基礎測繪和市場類測繪項目操作中,存在界限不夠確切和模糊的地方,需要進一步從法律角度明確從事政府基礎測繪的測繪隊伍,專門進行基礎測繪服務,退出目前市場競爭,專注于公共服務產(chǎn)品生產(chǎn),同時對市場競爭測繪產(chǎn)品進行劃分,制定包括中長期發(fā)展規(guī)劃在內(nèi)的政策文件,提供公開的測繪市場信息,為市場主體營造公平競爭的透明環(huán)境,在政府開展基礎測繪保證提供基礎服務的同時,促進市場測繪的發(fā)展。制定基礎測繪的具體分類標準和投資主體、管理標準,建立基礎測繪項目投資主體明確、項目運行可靠的管理體制,定期的公開可查詢的基礎測繪信息,實現(xiàn)基礎測繪資料的社會效益最大化。

  3.4 建立房產(chǎn)測繪成果公示制度。

  首先推出測繪成果資料目錄的通告制度。對經(jīng)測繪信息中心審核通過的用于房地產(chǎn)權屬登記的測繪成果資料目錄,包括:房地產(chǎn)項目名稱、坐落、房地產(chǎn)開發(fā)建設單位、測繪責任單位名稱、測繪成果編號和通過審核的日期等,在政務信息網(wǎng)予以公布。使各相關權利人特別是購房業(yè)主,能夠及時了解到新購房屋的樓盤竣工后是否及時委托房產(chǎn)測量、測量成果是否通過核準,以便到開發(fā)建設單位查閱測繪成果資料詳細情況,催辦產(chǎn)權證。隨后為了更進一步方便人民群眾,公開透明測繪數(shù)據(jù)。還準備在網(wǎng)上對詳細的測繪成果進行公示和公開查閱。

  3.5 建立自我檢查、自我完善、自我改制機制。

  單位內(nèi)部應強化質量監(jiān)督與考核,把質量監(jiān)督與日常的質量考核工作結合進行,并通過經(jīng)濟責任制進行獎懲,把質量監(jiān)督和考核通過崗位質量目標考核的量化指標結合技術質量工作獎懲制度來實現(xiàn)質量控制的目的。同時,單位質量主管領導、質管工作人員,應充分利用內(nèi)部和外部信息檢驗記錄、不合格記錄、審核觀摩結果、過程監(jiān)控觀察結果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息,認真分析并找出已有和潛在不合格原因,制定切實可行的預防措施,以正式文件下發(fā),責成有關部門制訂措施計劃并組織實施,對不合格產(chǎn)品和服務予以控制和糾正,并實現(xiàn)預防措施的落實,從而形成自我檢查、自我完善、自我改進的質量控制機制。總之,房地產(chǎn)測繪單位要充分認識到測繪業(yè)發(fā)展的廣闊前景,同時要根據(jù)市場發(fā)展狀況,制訂相應的發(fā)展策略,促進企業(yè)的發(fā)展,有效地推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

文章標題:施工技術雜志投稿基于房產(chǎn)測繪質量控制措施分析

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