摘要：近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，同時(shí)，我國(guó)的企業(yè)改革也進(jìn)一步深化，各大行業(yè)中房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展獨(dú)樹(shù)一幟，房地產(chǎn)行業(yè)在各大行業(yè)中發(fā)展長(zhǎng)盛不衰。但經(jīng)濟(jì)的發(fā)展給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了前所未有的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)逐年緊縮，控制房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本已成為房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)發(fā)展的必須。

　　關(guān)鍵字：房地產(chǎn)行業(yè),成本控制,利潤(rùn)

　　一.引言

　　最近幾年，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善，伴隨而來(lái)的是日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也向暴利階段說(shuō)了再見(jiàn)，進(jìn)入了“扣”利潤(rùn)的時(shí)代，這種狀況帶來(lái)的變化就是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)成本和各項(xiàng)費(fèi)用支出等成本控制提起了高度的重視，以增加利潤(rùn)的獲得。筆者以自己多年工作經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制提出了策略和方法。

　　二.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成

　　1、土地、土建及設(shè)備方面的費(fèi)用

　　通過(guò)多年的統(tǒng)計(jì)，土地、土建及設(shè)備安裝方面的費(fèi)用占總體成本費(fèi)用的80%左右。這些費(fèi)用中土地費(fèi)用是最需要關(guān)注的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在對(duì)一個(gè)項(xiàng)目是否進(jìn)行前要進(jìn)行許多工作，如作可行性評(píng)估，只有通過(guò)了可行性評(píng)估，確定此項(xiàng)目可行，有利可圖，開(kāi)發(fā)商才會(huì)投入資金，土地費(fèi)用在里面是一個(gè)大項(xiàng)。

　　2、各種收費(fèi)支出

　　各種收費(fèi)支出主要指一些服務(wù)性費(fèi)用，如項(xiàng)目所需的水、電、煤氣等費(fèi)用，這些服務(wù)性設(shè)施是必須的，如學(xué)校、醫(yī)院、商店等，也是不可或缺的。這樣的收費(fèi)支出種類繁多，花樣百出，而且很多都不可預(yù)測(cè)，并且有些項(xiàng)目的費(fèi)用普遍偏高，其中許多收費(fèi)項(xiàng)目是由壟斷性單位執(zhí)行的，企業(yè)本身無(wú)能為力。這類收費(fèi)支出受外界因素影響很大，一般能占到總項(xiàng)目投資的10%左右，是比較不容易掌握的一部分。

　　3、管理及籌資費(fèi)用

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)不同于其他行業(yè)的最明顯特點(diǎn)就是建設(shè)周期長(zhǎng)，一個(gè)項(xiàng)目的完成不是三兩天就可以的，伴隨建設(shè)周期長(zhǎng)而來(lái)的還有其他幾個(gè)明顯的特點(diǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)高、投資數(shù)額巨大。這些特點(diǎn)導(dǎo)致大多的項(xiàng)目都很難靠自身的資產(chǎn)維持，要通過(guò)貸款，建設(shè)周期長(zhǎng)，貸款數(shù)額大，利息支出這一塊就會(huì)自然的被提上桌面，由于基數(shù)很大，這也是不小的一筆支出，它的核算正確也是房地產(chǎn)成本開(kāi)發(fā)得以控制的必要條件。

　　三.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(從立項(xiàng)、建設(shè)、銷(xiāo)售到售后服務(wù))，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中的地位非不容忽視。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，技術(shù)的創(chuàng)新，成本控制的重要性已經(jīng)高于企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，成本控制成為了企業(yè)盈利的主要途徑。

　　1、對(duì)項(xiàng)目決策階段的成本的控制

　　決策階段對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展至關(guān)重要，這一階段做的好與不好直接影響企業(yè)以后的盈利情況。在做出決策之前，要做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作，對(duì)項(xiàng)目的環(huán)境、市場(chǎng)、技術(shù)要求等多方面進(jìn)行考察。決策之前必須要做好可行性研究，可行性報(bào)告務(wù)必要詳細(xì)、真實(shí)、有效，所包含的內(nèi)容必須全面，地塊基礎(chǔ)資料、成本費(fèi)用估算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排、必須對(duì)各種市場(chǎng)、合作方背景等必須都包括在內(nèi)，這些資料是決策者進(jìn)行決策的依據(jù)，必須保證其完整性、真實(shí)性和科學(xué)性。

　　2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本的控制

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)影響巨大，程度已達(dá)到接近80%。因此，工程造價(jià)的控制成為房地產(chǎn)行業(yè)成本控制的關(guān)鍵所在。總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)首先上報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)進(jìn)行審查，審查通過(guò)才能進(jìn)入下一個(gè)階段，并且各個(gè)階段末都要求出具設(shè)計(jì)預(yù)算報(bào)表，并與上一階段進(jìn)行比較，在比較中得到哪里有不足，哪里需要改進(jìn)。并以此為依據(jù)編制成本控制目標(biāo)，對(duì)下一階段進(jìn)行控制。以此類推形成良性循環(huán)，將對(duì)成本的減少起到重要的作用。

　　3、對(duì)施工這個(gè)階段的工程造價(jià)的控制

　　在所有的階段中，資金投入量最大的便是施工階段。有效地控制施工階段的工程造價(jià)，對(duì)一個(gè)企業(yè)的盈利來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。(1)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證，嚴(yán)厲打擊各種不良風(fēng)氣，如行賄受賄等。同時(shí)，對(duì)簽證的監(jiān)督與審核要更加的加大力度，做到簽證簽發(fā)前必須要得到監(jiān)理工程師的核實(shí)，確保其真實(shí)性，準(zhǔn)確性和及時(shí)性。(2)對(duì)工程施工的招投標(biāo)要做好把握，既要考慮招投標(biāo)成本，又要考慮到招投標(biāo)單位的實(shí)力技術(shù)問(wèn)題，還要考慮到報(bào)價(jià)是否合理，盡量在減少招投標(biāo)成本的基礎(chǔ)上選擇最適合本企業(yè)工程項(xiàng)目的單位。(3)對(duì)施工合同和索賠的管理進(jìn)行強(qiáng)化。一方面，必須做好日常記錄，為避免索賠保留有力的依據(jù);另一方面，對(duì)合同中的每一條款都要進(jìn)行仔細(xì)研，分清雙方的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，從法律層面保證自己的利益不受侵害。

　　4、對(duì)竣工階段的工程造價(jià)方面的控制

　　做事都要有頭有尾，在竣工階段我們同樣要做好造價(jià)的控制。對(duì)合同條款仔細(xì)核對(duì);檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記;落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證(防止簽證重復(fù)，簽證莫須有問(wèn)題的出現(xiàn));嚴(yán)格按照?qǐng)D紙核實(shí)工程量;嚴(yán)格按規(guī)定和合同來(lái)制定計(jì)費(fèi)程序等等。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[2] 張文保、韓曉斌. 房地產(chǎn)業(yè)中的成本核算與降低成本的方法[J] 山西建筑, 2009,28.

　　本文選自國(guó)家級(jí)期刊《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》。《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》雜志(原名《中國(guó)房地信息》)雜志是由國(guó)家新聞出版總署批準(zhǔn)，中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦，主要面向、建筑、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾裝修、裝飾設(shè)計(jì)、家居建材、城市環(huán)境規(guī)劃、建筑院校、設(shè)計(jì)院等行業(yè)的房產(chǎn)建筑行業(yè)雜志。