摘要：受到全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)業(yè)處于低迷時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著更多挑戰(zhàn)。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在著成本支出大、效益低的情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最主要的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，其成本的高低直接影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本。本文就我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的問(wèn)題以及應(yīng)該采取的措施進(jìn)行了簡(jiǎn)單的探討及其研究，以便促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降低成本，提升其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),項(xiàng)目成本,控制,措施

　　1. 引言

　　我國(guó)自改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，時(shí)至如今，取得了舉世矚目的成就。在眾多推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的元素中，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑扮演著舉足輕重的角色。在全球金融危機(jī)大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)處于低迷時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著更多挑戰(zhàn)。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在著成本支出大、效益低的情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最主要的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，其成本的高低直接影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本。本文就我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的問(wèn)題進(jìn)行深入的探討及其研究，為實(shí)際中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制提供理論指導(dǎo)，從而促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷降低成本，減少消耗，提升其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　2. 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的理論

　　成本控制就是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各種耗費(fèi)進(jìn)行控制。主要是指對(duì)生產(chǎn)階段產(chǎn)品成本的控制。即運(yùn)用一定的方法將生產(chǎn)過(guò)程中構(gòu)成產(chǎn)品成本的一切耗費(fèi)限制在預(yù)先確定的計(jì)劃成本范圍內(nèi)，然后通過(guò)分析實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異，找出原因，采取對(duì)策以降低成本。成本控制指的是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全部成本的控制，成本控制的方法是多種多樣的。從成本控制標(biāo)準(zhǔn)上來(lái)看，有目標(biāo)成本控制法、標(biāo)準(zhǔn)成本控制法、預(yù)算控制法、責(zé)任成本控制法等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要包括以下幾方面的內(nèi)容:(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià): (2)前期工程費(fèi) (3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) (4)建筑安裝工程費(fèi) (5)配套設(shè)施費(fèi) (6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi) (7)其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

　　3. 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制存在問(wèn)題

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在四大問(wèn)題：一、實(shí)際中比較注重對(duì)施工階段的成本控制，而對(duì)決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等階段的成本控制缺乏足夠的重視;二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中輕計(jì)劃;三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制方法落后、不能與時(shí)俱進(jìn)，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要;四、竣工匯總階段、未做好項(xiàng)目總結(jié)、分析工作。由于以上種種問(wèn)題的存在，使成本支出大、效益低下的不良局面在相當(dāng)多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中依然存在。

　　4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行成本控制的措施

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程包括：投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段。按照全面控制原則，在進(jìn)行成本控制時(shí)，要對(duì)這五個(gè)階段全部進(jìn)行成本控制。然而由于不同階段影響成本控制的程度不同，按照重點(diǎn)控制原則進(jìn)行成本控制。

　　4.1投資決策階段

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策階段是成本控制的基礎(chǔ)階段，對(duì)項(xiàng)目宏觀因素的定性分析并應(yīng)用成本效益分析、資金時(shí)間價(jià)值理論、目標(biāo)規(guī)劃理論有關(guān)的指標(biāo)并結(jié)合可行性研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定量分析。主要內(nèi)容：(1)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資支出的估算;(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本、收入、費(fèi)用和稅金的估算;(3)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況分析;(4)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)通過(guò)以上的分析比較，從而最終選擇恰當(dāng)、合理的投資方案。

　　4.2設(shè)計(jì)階段

　　雖然設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)費(fèi)一般占全部工程成本不到3%，但對(duì)工程造價(jià)的影響程度高達(dá)75%，所以設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段。做好設(shè)計(jì)階段的成本控制的主要措施有：(1)采用設(shè)計(jì)招`標(biāo)(2)階段設(shè)計(jì)成果的審批簽章制度(3)改變?cè)O(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)費(fèi)辦法(4)實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的獎(jiǎng)罰制度(5)推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度和加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查工作。對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的圖紙質(zhì)量進(jìn)行仔細(xì)復(fù)核與審查，對(duì)各專業(yè)間圖紙的矛盾盡早向設(shè)計(jì)單位提出修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費(fèi)。對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤而帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。

　　4.3招投標(biāo)階段

　　在招投標(biāo)過(guò)程中進(jìn)行成本控制，招標(biāo)方應(yīng)注意以下幾點(diǎn):(1)招標(biāo)準(zhǔn)備工作有人員準(zhǔn)備、場(chǎng)地準(zhǔn)備、技術(shù)物質(zhì)準(zhǔn)備，另外一個(gè)重要的工作就是合同的總體策劃。合同的總體策劃是合同管理工作中的一種程序，是指合同當(dāng)事人根據(jù)合同目標(biāo)，預(yù)先決定在合同方面做什么，何時(shí)做，如何做，誰(shuí)來(lái)做，為什么做等問(wèn)題。(2)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的三個(gè)要求：公正性、適應(yīng)性、科學(xué)性。指評(píng)標(biāo)所采用的標(biāo)準(zhǔn)必須清楚、明確、具體、詳細(xì)。不宜過(guò)少、過(guò)粗，也不可過(guò)分約束，要留有一定的靈活性。(3)確定適當(dāng)?shù)脑u(píng)標(biāo)方法：招標(biāo)方應(yīng)該根據(jù)自己項(xiàng)目的特點(diǎn)，選擇適合自己的評(píng)標(biāo)方法。常見(jiàn)的評(píng)標(biāo)方法有專家評(píng)議法、最低投標(biāo)價(jià)法、經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法、綜合評(píng)估法、設(shè)備壽命期費(fèi)用評(píng)標(biāo)法。(4)加強(qiáng)評(píng)標(biāo)管理：在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，要仔細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件，防止低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)索賠和不平衡報(bào)價(jià)的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵(lì)各投標(biāo)單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。此外，在招標(biāo)過(guò)程中，可以利用群體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，確立一些長(zhǎng)期合作的品牌和供應(yīng)商，在保證質(zhì)量的同時(shí)，提供更優(yōu)惠的價(jià)格，實(shí)現(xiàn)雙贏。

　　4.4施工階段

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工階段是依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，將原材料、設(shè)備、半成品等變成工程實(shí)體的過(guò)程，在項(xiàng)目全過(guò)程中占了很長(zhǎng)的時(shí)間，這個(gè)階段是成本支出的顯性階段，其成本是具體的、繁雜的。主要措施：(1)編制成本計(jì)劃和工作流程圖(2)熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求(3)詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量(4)對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，并進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析(5)定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析(6)注重合同簽訂、修改和補(bǔ)充工作，著重考慮對(duì)項(xiàng)目成本的影響。(7)做好工程施工紀(jì)錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。在加強(qiáng)施工階段的成本控制工作時(shí)，還應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：合理控制工程變更、加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作，優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，同時(shí)要確保工程需要的設(shè)備、材料的質(zhì)量。

　　4.5竣工驗(yàn)收階段

　　竣工驗(yàn)收階段是確定最終建設(shè)造價(jià)和考核項(xiàng)目建設(shè)效益，辦理項(xiàng)目資產(chǎn)移交，進(jìn)行各階段造價(jià)對(duì)比和資料整理、分析、積累的重要階段，也是項(xiàng)目建設(shè)階段結(jié)束，運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段的開(kāi)始，亦是綜合檢驗(yàn)決策、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。此階段成本控制的措施包括：(1)精心安排，干凈利落完成竣工掃尾工作，以防掃尾工作拖拉，戰(zhàn)線拉得過(guò)長(zhǎng)，機(jī)械、設(shè)備無(wú)法轉(zhuǎn)移，而成本費(fèi)用照常發(fā)放，從而使施工階段取得的經(jīng)濟(jì)效益逐步流失。(2)重視竣工驗(yàn)收工作，順利交付使用。如不符合合同要求，且涉及費(fèi)用問(wèn)題，順應(yīng)做好索賠處理。(3)及時(shí)辦理結(jié)算，注意結(jié)算資料的完整，避免重復(fù)計(jì)算。(4)在工程保修期間，明確保修期責(zé)任者，做好保修期間的費(fèi)用控制。

　　5. 結(jié)論

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本的高低直接影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的效益，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制尤其重要。本文就我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)單的探討及其研究，根據(jù)實(shí)際工程項(xiàng)目，提出各個(gè)階段成本控制的具體措施，從而促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷降低成本，減少消耗，提升其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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